Kammergericht:
Beschluss vom 15. Juni 2004
Aktenzeichen: Not 1/03, Not 2/03

Das Verhalten eines Notars bei der Beurkundung von Verträgen im Zusammenhang mit der Abwicklung eines umfangreichen Immobilienobjekts kann ergänzend bei der Feststellung, ob die Art seiner Wirtschaftsführung und der Durchführung von Verwahrungsgeschäften die Interessen der Rechtsuchenden gefährdet, herangezogen werden, wenn die beurkundeten Verträge über Eigentumswohnungen nach dem Willen der Beteiligten tatsächlich nicht oder nur zu einem geringeren Preis abgewickelt werden sollten, und der Notar dies hätte erkennen können.

Tenor

1. Die Voraussetzungen für eine Amtsenthebung des Antragstellers gemäß § 50 Abs. 1 Nr. 8 BNotO wegen Gefährdung der Interessen der Rechtsuchenden durch die Art seiner Wirtschaftsführung und der Durchführung von Verwahrungsgeschäften liegen vor.

Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Der Wert des Verfahrens beträgt 60.000,00 EUR.

2. Der Antrag auf Aufhebung der mit Bescheid der ... vom 31. Januar 2003 - ... - angeordneten vorläufigen Amtsenthebung wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Der Wert des Verfahrens beträgt 12.000,00 EUR.

Gründe

A.

Der am 13. Dezember 1946 geborene Antragsteller wurde 1977 zur Rechtsanwaltschaft und als Rechtsanwalt beim Landgericht Berlin zugelassen. Im Juli 1982 erhielt er die Zulassung als Rechtsanwalt bei dem Kammergericht. Am 4. Februar 1986 wurde er zum Notar für den Bezirk des Kammergerichts bestellt.

Der Präsident des Landgerichts Berlin verhängte mit Disziplinarverfügung vom 28. Juni 2001 gegen den Antragsteller einen Verweis und eine Geldbuße in Höhe von 5.000,00 DM, weil er u.a. bei der Abwicklung von Verwahrungsgeschäften Treuhandauflagen missachtet, den Anschein der Parteilichkeit erweckt und Gelder nicht auf Notaranderkonten verwahrt hatte; ferner hatte er Verwahrungsgeschäfte geführt, obwohl hierfür kein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten bestand (PA... SH I Bl. 2 ff.). Die zugrunde liegenden Sachverhalte hat die Präsidentin des Kammergerichts teilweise bei Erlass ihrer Verfügung, die Gegenstand dieses Verfahrens ist, herangezogen.

Im August/September 2002 führten Prüfungsbeauftragte des Präsidenten des Landgerichts Berlin bei dem Antragsteller eine Sonderrevision durch. Aufgrund der hierbei getroffenen Feststellungen sah der Präsident des Landgerichts die Interessen der Rechtsuchenden wegen der Art der Durchführung der Verwahrungsgeschäfte gefährdet und regte bei der Präsidentin des Kammergerichts an, den Antragsteller seines Amtes als Notar zu entheben. Nach Anhörung des Antragstellers und des Vorstandes der Notarkammer Berlin, der sich für eine sofortige vorläufige Amtsenthebung aussprach, teilte die Präsidentin des Kammergerichts dem Antragsteller mit Verfügung vom 31. Januar 2003 mit, dass sie beabsichtige, ihn gemäß § 50 Abs. 1 Nr. 8 BNotO endgültig seines Amtes zu entheben und enthob ihn zugleich mit sofortiger Wirkung gemäß § 50 Abs. 1 Nr. 8, § 54 Abs. 1 Nr. 2 BNotO seines Amtes (PA SH III Bl. 271 ff.). Gegen diese ihm am 5. Februar 2003 zugestellte Verfügung hat der Antragsteller am 28. Februar 2003 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt (GA Not 1/03 Bl. 1 und GA Not 2/03 Bl. 1).

Der Antragsteller räumt ein, dass sein Verhalten nicht immer korrekt gewesen sei, meint aber, dass die beiden Maßnahmen nicht berechtigt seien. Er beantragt sinngemäß,

festzustellen, dass die Voraussetzungen für eine Amtsenthebung wegen Gefährdung der Interessen der Rechtsuchenden durch die Art seiner Wirtschaftsführung oder der Durchführung von Verwahrungsgeschäften (§ 50 Abs. 1 Nr. 8 BNotO) nicht vorliegen (Not 2/03)

und

die mit Verfügung vom 31. Januar 2003 angeordnete vorläufige Amtsenthebung aufzuheben (Not 1/03).

Die Antragsgegnerin beantragt sinngemäß,

festzustellen, dass die Voraussetzungen für eine Amtsenthebung des Antragstellers wegen Gefährdung der Interessen der Rechtsuchenden durch die Art seiner Wirtschaftsführung oder der Durchführung von Verwahrungsgeschäften (§ 50 Abs. 1 Nr. 8 BNotO) vorliegen (Not 2/03)

und

den Antrag auf Aufhebung der vorläufigen Amtsenthebung zurückzuweisen (Not 1/03).

Der Senat hat am 12. Mai 2004 mündlich verhandelt. Dabei lagen folgende Akten vor: Personalakten der Präsidentin des Kammergerichts über den Antragsteller (3 Bände nebst Sonderheften I, II und III nebst Anlage zum Sonderheft III), Auszug (Kopien) aus der Akte der Staatsanwaltschaft Berlin zu 3 Wi Js 449/02 und die Bände II und III des Sonderhefts Geschäftsprüfung ... des Präsidenten des Landgerichts.

B.

Die rechtzeitig gestellten Anträge des Antragstellers sind zulässig (§§ 111 Abs. 1, 54 Abs. 1 Nr. 2 BNotO), haben in der Sache aber keinen Erfolg. Die Art der Wirtschaftsführung und der Durchführung der Verwahrungsgeschäfte des Antragstellers gefährden die Interessen der Rechtsuchenden (§ 50 Abs. 1 Nr. 8 BNotO); zugleich war die Präsidentin des Kammergerichts zur vorläufigen Amtsenthebung befugt (§ 54 Abs. 1 Nr. 2 BNotO).

I.

Nach den Feststellungen des Senats anhand der in den beigezogenen Akten enthaltenen Berichte und Stellungnahmen ist von folgendem Sachverhalt auszugehen:

1.

Seit 1996 ist der Antragsteller mit der Beurkundung und Abwicklung von Verträgen betraut, die das in einem Sanierungsgebiet liegende bebaute Grundstück I...-straße 11 in Berlin betreffen. Das Gebäude sollte saniert und in mehr als 40 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten verkauft werden.

Die W... K... GmbH verkaufte das gesamte Objekt mit Vertrag vom 1. Februar 1996 (UR-Nr. 39/96 € auch im Folgenden jeweils € des Antragstellers) an die T... W... GmbH i.G. Die letztgenannte Gesellschaft war am 23. Januar 1996 gegründet worden (UR-Nr. 37/96); im Handelsregister wurde sie allerdings erst am 15. April 1999 eingetragen. Der von der T... W... GmbH i.G. (im folgenden T... GmbH) aufzubringende Kaufpreis von 2,25 Mio. DM sollte nicht gezahlt sondern durch Übernahme der folgenden auf dem Objekt lastenden Verbindlichkeiten erbracht werden:

- III 1 Grundschuld 43.805,68 DM

- III 2 Grundschuld 1,83 Mio. DM zugunsten F...-L... mbH (...) (im folgenden F...-L... GmbH)

- III 3 Grundschuld 250.000 DM E... H... GmbH

- III 4 Sicherungshypothek 41.305,88 DM Notar J...

- III 5 Bauhandwerkersicherungshypothek 109.500 DM (gepfändet vom Land Berlin für eine Forderung gegen die Firma S...).

Der Vertrag enthält eine Belastungsvollmacht, deren Ausübung daran geknüpft ist, €dass die Belastung ausschließlich der Verwertung des Kaufobjektes, insbesondere der Finanzierung der geplanten Wohnungsverkäufe€ dient.

Die T... GmbH wurde am 3. Juli 1997 als Vormerkungsberechtigte eingetragen. Wohnungsgrundbuchblätter wurden € teils erst nach erfolgtem Weiterverkauf € am 12. Januar 1998 angelegt. Als Eigentümerin war in Abt. I nach wie vor die W... K... GmbH eingetragen. In Abt. II stand jeweils an erster Rangstelle der Sanierungsvermerk und an zweiter Rangstelle die Eigentumsverschaffungsvormerkung für die T... GmbH, ebenfalls eingetragen am 12. Januar 1998, an dritter Rangstelle folgten später die jeweiligen Vormerkungen für die Zweiterwerber € nicht eingetragen aufgrund Abtretung, sondern aufgrund Bewilligung der T... GmbH, somit insoweit nicht rangsichernd.

In Abt. III waren am 12. Januar 1998 jeweils noch zwei Grundschulden zur Gesamthaft auf den verschiedenen Grundbuchblättern eingetragen:

- III 1 1.830.000,- DM zugunsten F...-L... GmbH

- III 2 425.756,- DM zugunsten F... und Partner GmbH.

1.1.

Der Notar zahlte die im Zusammenhang mit dem Komplex I...-straße 11 auf Notaranderkonten eingezahlten Gelder vielfach in bar aus. Diese Barauszahlungen wurden im Massen- und Verwahrungsbuch meist nicht eindeutig als solche bezeichnet. Stattdessen finden sich dort Angaben wie €Berlin/Rathaus Charlottenburg€ oder €Berlin/I... K...€. Der Antragsteller nahm Auszahlungsaufträge der T... GmbH entgegen, die nicht auf konkrete Einzelmassen bezogen waren (vgl. u.a. Schreiben der T... GmbH vom 16.09.1997, 03.03.1999, 15.06.1999 <PA SH III Bl. 125, 171, 66>). Seine damalige Notariatsangestellte übernahm es, die Aufträge auf die Einzelmassen zu verteilen, wobei sie sich € wie der Antragsteller vorbringt € an der Bestätigung des bauleitenden Architekten über den Bautenstand orientierte und eine Umrechnung auf die einzelnen Massen vornahm. Die Berechnung legte sie in handschriftlichen Notizen nieder, die allerdings aus sich heraus nicht verständlich sind (vgl. Muster PA SH III Bl. 126). Teilweise hob der Mitarbeiter des Notars Herr B... die Beträge bei den Banken von den Notaranderkonten ab und händigte die Beträge verschiedenen Firmen/Personen gegen Quittung aus. Teilweise wurden die für die Auszahlung benötigten Beträge zunächst dem Geschäftskonto des Notars entnommen. In einem Fall wurde einem Handwerker ein zu Lasten des Geschäftskontos ausgestellter Scheck gegeben. Die so gezahlten Beträge wurden danach dem Geschäftskonto mittels Überweisungen zu Lasten der Notaranderkonten wieder zugeführt. U.a. ging es um Einzelbeträge von 96.000,00 DM (Masse 9/99), 60.000,00 DM (Masse 30/99), 8.000,00 DM (Masse 87/97), 3.000,00 DM (Masse 92/97) und 1.500,00 DM (Masse 93/97).

Der Zahlungsfluss und der Eintritt der jeweiligen Treuhandbedingungen ließen sich bei der Revision im August/September 2002 vielfach nicht ohne weiteres den Büchern und Akten entnehmen € auch nicht mit Hilfe der zu jener Zeit eingesetzten Notariatsangestellten, die die Buchungen allerdings nicht selbst vorgenommen hatte.

1.2.

Die T... GmbH verkaufte mehrere Wohnungs- und Teileigentumseinheiten an S..., teilweise war kein Kaufpreis zu bezahlen.

1.2.1. WE 4.3 € UR-Nr. 349/98 und 359/98

Der Kaufpreis für die 53,26 qm große Wohnung betrug 66.595,00 DM, der Werklohn für die Sanierung 130.487,00 DM. Als Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung war im Vertrag vom 22. Juni 1998 nur die Zahlung des Kaufpreises genannt. Die Finanzierung hatte die D... Bank übernommen. Sie hinterlegte am 15. Juni 1999 für die Kauf- und Werkverträge bezüglich der Einheiten 1.8., 1.9 und 4.3 insgesamt 495.000,00 DM. Nach deren Treuhandauftrag war die Auszahlung an folgende Voraussetzungen geknüpft: erstrangige Eintragung einer Grundschuld zur Gesamthaft im Nominalwert von 500.000,- DM für die Einheiten 1.8, 1.9 und 4.3, Eintragung der Vormerkung und Vorlage sämtlicher Unterlagen für die Eigentumsumschreibung außer der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Ein entsprechender Teilbetrag wurde zu der zur Einheit 4.3. gehörenden Masse 33/99 gebucht. Auf Anweisung der T... GmbH überwies der Notar am 15. Juni 1999 50.000,00 DM an S... unter Angabe des Verwendungszwecks €Mietausfall Whg. I...-straße Bln.€ (SH Geschäftsprüfung Band III Bl. 66). Die D... Bank informierte der Notar über diese Zahlung nicht. Weitere Beträge zahlte er an mehrere Handwerker und den Grundpfandrechtsgläubiger H... (F...-L... GmbH).

Am 19. Oktober 1999 wurde die Grundschuld ranggerecht eingetragen, bereits am 7. Juli 1999 war auf Antrag vom 3. Juni 1999 die letzte Vorlast in Abt. III gelöscht worden.

Mit Schreiben vom 15. September 1999 (Sonderheft Geschäftsprüfung Band II Bl. 187/188) an den Notar erklärte S... den Rücktritt von den Verträgen über die Wohneinheiten 1.8, 1.9 und 4.3 unter Hinweis auf mangelnden Baufortschritt. Zugleich behielt er sich die Anfechtung der Verträge vor. In dem Schreiben ist angegeben, dass Abdrucke u. a. an die T... GmbH und die D... Bank gesandt werden. Der Notar selbst reagierte auf dieses Schreiben nicht und informierte auch nicht die Bank, die ihrerseits wegen dieses Rücktritts zunächst keine Anfragen oder Weisungen an ihn richtete. Am 26. April 2000 teilte der Notar der D... Bank mit, dass wegen andauernder Sanierungsmaßnahmen das Eigentum noch nicht umgeschrieben werden könne. Zahlreiche Anfragen der Bank im Jahr 2000 beantwortete der Notar nicht. Als die Bank offenbar im Januar 2001 von dem Rücktritt erfahren hatte, forderte sie die Rücküberweisung des hinterlegten Betrages. Erst auf Mahnung der Bank teilte der Notar ihr am 3. Dezember 2001 mit, es seien noch 67.821,11 DM vorhanden.

1. WE 5.2 und 5.4 (UR-Nr. 128/96 € Masse 41/96)

In dem am 21. März 1996 beurkundeten Vertrag über den Kauf von zwei Dachgeschosswohnungen war der Preis auf insgesamt 858.000,00 DM festgelegt. Anteile für den Kauf und die Sanierung waren zunächst nicht gesondert ausgewiesen. Nach dem Vertrag durfte der Notar den Preis erst nach Sicherstellung der Vormerkung zu Gunsten des Käufers, der Erfüllung der Treuhandauflagen der finanzierenden Bank und Sicherstellung der Lastenfreiheit auszahlen. Die Umschreibung des Eigentums sollte erst nach Zahlung des Kaufpreises zulässig sein.

Am 29. November 1996 überwies die L... B...-W... zu treuen Händen des Notars 708.100,00 DM. Im zugrunde liegenden Treuhandauftrag vom 12. November 1996 machte die Bank die Auszahlung von der Sicherstellung der erstrangigen Eintragung der Finanzierungsgrundschuld abhängig.

Der Restkaufpreis (149.900,00 DM) ist bisher nicht belegt. Informationen hierzu finden sich in den Akten des Notars nicht. Der Antragsteller bringt vor, dass der damalige Geschäftsführer der T... GmbH Herr A... auf Nachfrage erklärt habe, die Verträge könnten €normal€ abgewickelt werden, der Restkaufpreis solle erst bei Schlussabnahme fällig gestellt werden.

Am 19. September 1997 wurde die Eintragung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank an rangbereiter Stelle und am 22. September 1997 die Eintragung der Vormerkung beantragt. Die Vorlasten wurden am 12. Januar 1998 gelöscht; das Datum des Antrages konnten die Prüfungsbeauftragten des Präsidenten des Landgerichts bei der Revision im August und September 2002 den unübersichtlich geführten Akten nicht entnehmen.

Der hinterlegte Betrag wurde in Teilbeträgen ausgezahlt. U.a. erhielt S... am 25. September 1997 per Überweisung 200.000,00 DM (SH Geschäftsprüfung Band III Bl. 64). In einem vorangegangenen Schreiben der T... GmbH vom 22. September 1997 hatte diese den Notar gebeten, bei Auszahlungsreife €gemäß Vereinbarung einen ersten Teilbetrag in Höhe von 200.000,00 DM aus den hinterlegten Kaufpreisen an S... auszukehren€.

Mitte April 2002 fragte die L... B...-W... an, wann mit der Eigentumsumschreibung zu rechnen sei. In seiner Antwort wies der Notar nur darauf hin, dass die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt sei.

2. WE 0.2, 1.1, 1.4, 2.4, 1.5, 3.4 und 4.8 (UR-Nr. 127/96 € Masse 40/96)

Obwohl sich der Kaufpreis auf 2.182.000,00 DM belief, wurden nur 2.000.000,00 DM hinterlegt. Diesem Umstand wurde bei der Abwicklung des Vertrages € vergleichbar dem unter 1.2.2 geschilderten Sachverhalt - keine Bedeutung beigelegt.

Von dem Anderkonto wurden per 22. September 1997 70.000,00 DM auf das Konto des Notars umgebucht. Nach seinen Angaben stellte dieser Betrag die erste Abschlagzahlung der T... GmbH auf seine Gebührenforderungen dar. In den zugehörigen Nebenakten waren zur Zeit der Revision weder eine entsprechende schriftliche Auszahlungsanweisung der T... GmbH noch differenzierte Rechnungen. In dem vom Antragsteller am 8. Juli 2003 im Verfahren vor dem Senat in Kopie eingereichten Auszahlungsauftrages der T... GmbH vom 15. September 1997 (GA Not 1/03 Bl. 25) ist als Verwendungszweck genannt €A-conto-Zahlung für offene Notargebühren€.

3. Grundschuld vom 5. November 1996 über 150.000,00 DM (UR-Nr. 539/96)

In einem Schreiben vom 7. August 1997 teilte der Notar der finanzierenden L... B...-W... mit, dass eine erstrangige Grundschuldeintragung sichergestellt sei, sobald das Wohnungsgrundbuchblatt angelegt sei. Diese Auskunft war falsch, wie der Notar gegenüber der Bank am 12. November 1999 ausführte.

1.2.5.

In einigen Verträgen € auch mit anderen Käufern als S... € sind die Voraussetzungen für die Verfügung über den Kaufpreis etwa wie folgt formuliert: Abhängig von der €Sicherstellung der Fertigstellung€ oder von der €Fertigstellung€. Teilweise (UR-Nr. 127/96) werden zur Bewertung der Sicherstellung der Fertigstellung gleichlautende Mitteilungen der Vertragsparteien verlangt. Im Treuhandauftrag vom 16. Oktober 1996 verlangte die Bank die Sicherstellung der Fertigstellung.

Der jeweilige Schriftwechsel ist gekennzeichnet von der Ungenauigkeit dieser Formulierungen. So führt beispielsweise S... in einem Schreiben vom 17. September 1997 aus, er gehe von der Fertigstellung aus. Die B... V... forderte wiederholt unter Hinweis auf mangelnden Baufortschritt die treuhänderisch überwiesenen Gelder zurück. Der Notar antwortete mehrfach, das Bauvorhaben habe neuen Schwung erhalten und werde in Kürze zu Ende gebracht. Tatsächlich waren die Gelder im Wesentlichen ausgezahlt, eine Beendigung der Bauarbeiten war nicht absehbar; über Monate hinweg wurde auf der Baustelle nicht gearbeitet.

In den Werkverträgen über die Sanierung der Wohnungen (z.B. UR-Nr. 346/98 und 358/98) sind die einzelnen Raten nach Maßgabe der MaBV dargestellt. Zur Fälligkeit ist auf den bestätigten Baufortschritt abgestellt, weiter heißt es, dass die Gelder dann vom Notar ausgezahlt werden sollten, soweit dem nicht sonstige Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Gesamtabrechnung stehen, entgegenstehen.

1.2.6.

Die Sanierung der von S... gekauften Wohnungen kam nur langsam voran und war jedenfalls bis September 2002 nicht abgeschlossen. Zum Ausgleich der deshalb fehlenden Mieteinnahmen sollte S... €zur Sicherheit€ weitere Wohnungen erhalten € ohne Zahlung eines Kaufpreises. Wie der Antragsteller angibt, sei beabsichtigt gewesen, dass S... die Wohnungen nach Ausgleich seiner Schadensersatzforderungen wieder freigebe. Die so übertragenen Wohnungen dienten teilweise der Absicherung von Krediten. Im Einzelnen wurden folgende Verträge geschlossen:

a) Gewerbeeinheit O 5 (UR-Nr. 79/97)

Die T... GmbH €verkaufte€ mit Vertrag vom 21. Februar 1997 die 84,37 qm große unsanierte Gewerbeeinheit für 455.000,00 DM €wie sie steht und liegt€ an S... Der Kaufpreis sollte verrechnet werden.

b) Gewerbeeinheit TE 06 (UR-Nr. 142/97)

Wiederum €verkaufte€ die T... GmbH am 26. März 1997 eine 39,71 qm große nicht sanierte Gewerbeeinheit €wie sie steht und liegt€ an S... Der Preis von 214.434,00 DM sollte durch Verrechnung erfüllt werden. Am 10. August 1998 wurde der Vertrag einvernehmlich aufgehoben (UR-Nr. 471/98). Obgleich der Kaufpreis nicht gezahlt worden war, stand die Wirksamkeit der Vertragsaufhebung unter der Bedingung der Zahlung von 71.478,00 DM an S... Dieser Betrag sollte aus dem Erlös gezahlt werden, den die T... GmbH aus dem Verkauf von sechs Einheiten erwartete.

Die T... GmbH hatte am 23. Juni 1998 sechs Wohn- und Gewerbeeinheiten € darunter zwei an S... überlassene Einheiten (06 und 2.1) € an Frau C... A... verkauft. Zugleich wurden Werkverträge über die Sanierung beurkundet. Es war beabsichtigt, aus den Geldern, die zu den jeweiligen Werkverträgen zu hinterlegen waren, Zahlungen an S... auf die von ihm geltend gemachten Schadensersatzforderungen zu erbringen. Die Verträge wurden jedoch nicht durchgeführt. Der Notar gibt an, die Finanzierung sei unvorhersehbar gescheitert.

c) Wohnungseinheit WE 0.4 (UR-Nr. 143/97)

Im Vertrag vom 26. März 1997 ist ausgeführt, dass der Kaufpreis von 257.418,00 DM durch Verrechnung ausgeglichen werde. Mit notariell beurkundeter Vereinbarung vom 18. Dezember 1998 wurde der Vertrag aufgehoben. In dieser Vereinbarung ist angegeben, dass ein Kaufpreis nicht gezahlt worden sei. S... sollte von dem Erlös aus den (nicht durchgeführten) Verkäufen der T... GmbH an Frau A... die Hälfte erhalten.

1.2.6.4. UR-Nr. 304/97

Am 10. Juli 1997 wurde ein€ Kaufvertrag€ über eine Einheit zum Preis von 356.626,00 DM beurkundet. Der Preis sollte durch Verrechnung ausgeglichen werden.

a) Gewerbeeinheit TE 03 (UR-Nr. 194/98 und 195/98)

Bezüglich dieser 47,67 qm großen Einheit schlossen die T... GmbH und S... am 7. April 1998 Verträge über den Kauf zu 64.354,50 DM und die Sanierung zu 119.175,00 DM. In den Vertragstexten ist ausdrücklich angeführt, dass eine Kaufpreiszahlung derzeit nicht geschuldet sei und die Übertragung zur Sicherheit bestehender Verbindlichkeiten der T... GmbH gegenüber dem Erwerber erfolge.

b) Wohnungseinheit 2.1 (UR-Nr. 196 und 197/98)

Bereits mit Schreiben vom 15. März 1998 (SH Geschäftsprüfung Band II Bl. 200) unterrichtete S... den Notar, dass die T... GmbH der lasten- und kostenfreien Übertragung der Wohnungen 03 und 2.1 zugestimmt habe. Im €Kaufvertrag€ vom 7. April 1998 über die Einheit 2.1 heißt es, dass der Preis von 72.913,50 DM derzeit nicht geschuldet sei, die Übertragung erfolge zur Sicherheit von Verbindlichkeiten. Eine entsprechende Regelung findet sich in dem Werkvertrag über die Sanierung zum Pauschalpreis von 135.025,00 DM. Später wurden die Verträge aufgehoben (UR-Nr. 470 und 472/98). Die Aufhebungsvereinbarungen standen unter der aufschiebenden Bedingung der Zahlung von Schadensersatz von 45.008,23 DM und 24.304,50 DM; diese Beträge sollten aus den Erlösen der (gescheiterten) Verkäufe an Frau A... fließen.

1.2.7.

Am 1. April 1998 überwies der Antragsteller an S... 75.000,00 DM unter Angabe des Verwendungszwecks €Mietausfallentschädigung I...€ (SH Geschäftsprüfung Band III Bl. 65).

1.3.

Die T... GmbH verkaufte 1996 an einen anderen Investor, M... S...,

die drei Wohneinheiten 2.2 (UR-Nr. 143/96), 3.2 (UR-Nr. 144/96) und 4.2 (UR Nr. 145/96) €wie es steht und liegt€. Die Summe der Kaufpreise beträgt 1.129.000,00 DM. Bedingung für die Auszahlung der Kaufpreise war nach den vertraglichen Regelungen: Sicherstellung der Eintragung der Vormerkung, Erfüllung der Treuhandauflagen der finanzierenden Bank, Sicherstellung der Lastenfreiheit. Später wurden die auf den Kauf und die Sanierungsarbeiten entfallenden Anteile aufgeschlüsselt (UR-Nr. 473/97). Die Summe der Einzelkaufpreise ergibt 396.063,00 DM, jene der Preise für die Sanierung 732.937,00 DM. Am 4. September 1997 vereinbarten die T... GmbH und M... S..., dass dieser einen Teil der Sanierungsarbeiten (Maler- und Fliesenarbeiten, Fußbodenbeläge, Lieferung von Innentüren, Einbauküche und Sanitärobjekten) auf eigene Kosten übernimmt. Zum Ausgleich sollte er 479.676,30 DM zurückerhalten. Die T... GmbH sollte weiterhin die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum sowie folgende Leistungen in den Wohnungen erbringen: Entkernung, Lieferung und Montage von GK-Wänden, Elektroinstallation, Anschlüsse für Be- und Entwässerung und die Zentralheizung einschließlich der Heizkörper (SH Geschäftsprüfung Band II Bl. 232).

1. Wohnungseinheit 2.2 (UR-Nr. 143/96 € Masse 24/96)

Die B... B... hinterlegte mit Treuhandauftrag vom 10. Juli 1996 einen Betrag von 348.832,- DM (89,22 % des Kaufpreises). Bei Auszahlung sollte der Antrag auf Eintragung der Finanzierungsgrundschuld gestellt und deren Eintragung an erster Rangstelle in Abt. II und III gesichert sein. Auch wünschte die Bank einen Nachweis vollständiger Kaufpreisbelegung, den sie jedoch nie erhalten hat; der Restkaufpreis wurde jedenfalls bis September 2002 weder hinterlegt noch direkt gezahlt.

Der hinterlegte Betrag wurde ab dem 13. Juni 1997 in Teilbeträgen vollständig ausgezahlt, überwiegend in 1997. Darunter waren eine Barauszahlung von 60.000,00 DM am 11. September 1997 und eine Umbuchung (5.000,00 DM) auf das Geschäftskonto des Notars zum Ausgleich eines von dort verauslagten Barbetrages.

Vormerkung und Gesamtgrundschuld wurden auf den neu angelegten Wohnungsgrundbuchblättern 5557, 5560 und 5563 am 18. Februar 1998 eingetragen; Vorrang hatte die Grundschuld vor der Vormerkung S... (Post. II 3), nicht aber vor der Vormerkung T... GmbH (Post. II 2); in Abt. III war sie erstrangig eingetragen. Einen Löschungsantrag für die Vormerkung T... GmbH stellte der Notar erst am 5. November 1998 (Bewilligung 4. November 1998). In seiner €Notarbestätigung€ vom 28. November 1997 (SH Geschäftsprüfung Band II Bl. 235) für die finanzierende B. Bank gab der Notar an, dass der Antrag auf Eintragung der Grundschuld gestellt sei und die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten ergeben habe, dass keine Anträge vorliegen, durch die der vereinbarte Rang des bewilligten Grundpfandrechts beeinträchtigt werden könnte.

1.3.2. Wohnungseinheiten 3.2 (UR-Nr. 144/96) und 4.2. (UR-Nr. 145/96)

Hier wurde ebenfalls jeweils nur Teile von 334.000,0 DM (= 90.5 %) der Kaufpreise hinterlegt, und zwar von der B... B... Ähnlich wie bei der Masse zu UR-Nr. 143/96 (vgl. 1.3.1) wurden die Gelder seit Juni 1997 ausgezahlt.

Auf Anfrage teilte der Notar der B... B... unter dem 20. Februar 1998 mit, dass er bei der Abwicklung der drei Verträge über die Einheiten 2.2, 3.2. und 4.2 die Kaufpreise für die Altbausubstanz und nach Bautenstandberichten des bauleitenden Architekten weitere Beträge ausgezahlt habe. Dabei sei die Eintragung der Grundschulden und Vormerkungen sichergestellt gewesen (SH Geschäftsprüfung Band II Bl. 237).

1.3.3.

Am 9. September 1998 erläuterte der Notar der B... B... auf Anfrage, warum als Eigentümerin immer noch die Fa. K... im Grundbuch eingetragen sei, die T... GmbH habe das Gesamtobjekt erworben gegen Übernahme von Grundpfandrechten in Höhe von 2,8 Mio. DM, die abgelöst seien; der Umschreibung stehe nichts im Wege. Diese Auskunft war unzutreffend. Mit Schreiben vom 14. September 1998 forderte die B... B... den Notar zur Rücküberweisung der Darlehensvaluta auf, und präzisierte dies am 26. Oktober 1998 unter Bezugnahme auf das Schreiben des Notars vom 20. Februar 1998 (vgl. 1.3.2.) dahingehend, dass bezüglich der drei Wohnungen 2.2, 3.2, 4.2 mindestens 307.270,74 DM zu zahlen seien, und zwar bis zum 30. Oktober 1998. Bei einer Baustellenbesichtigung hatte die Bank die Einstellung aller Bauarbeiten und die Verwahrlosung des Objekts festgestellt. Es war vollständig entmietet. Eine €T... P... B... GmbH€ teilte am 3. November 1998 mit, dass am 4. November 1998 mit den Arbeiten begonnen und die Wohnungseigentumseinheiten S... bis zum 30. November 1998 fertig gestellt sein würden. Das war nach dem aus den vorhandenen Bescheinigungen ablesbaren Zustandes des Gesamtobjekts unrealistisch.

1.3.4.

Mit Vertrag vom 28. April 2000 (UR-Nr. 145/00) verkaufte die T... GmbH die Einheiten 2.2, 3.2 und 4.2 (dies sind die zuvor an S... verkauften) an J... L... zu einem Gesamtkaufpreis von 739.763,15 DM. Der Gesamtpreis sollte nach den vertraglichen Bestimmungen beim Notar hinterlegt und zur Ablösung der auf den Wohnungen liegenden Gesamtgrundschuld der B... B... verwandt werden. Am 5. Mai 2000 überließ die B... B... dem Notar den Grundschuldbrief und eine Löschungsbewilligung mit der Maßgabe, dass nur gegen Überweisung des Gesamtkaufpreises von 739.73,15 DM Gebrauch gemacht werden dürfe. Am 18. Oktober 2000 forderte die Bank den Nachweis der Belegung des Kaufpreises.

Auch dieser Vertrag ist gescheitert. Am 17. April 2001 wurde der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung zurückgenommen.

1.4.

Am 25. September 1997 verkaufte die T... GmbH an M... S... weitere Wohnungseinheiten (1.7, 5.1 und 5.3) schloss zugleich Werkverträge über deren Sanierung ab (UR-Nr. 474 - 479/97). Nach dem Wortlaut der Verträge schuldete die T... GmbH die volle Sanierung. Die Summe der Kaufpreise beträgt 241.960,00 DM, die der Werklöhne 550.634,00 DM. Entsprechend einem von M... S... der T... GmbH mit Schreiben vom 19. September 1997 (SH Geschäftsprüfung Band II Bl. 240) unterbreiteten Vorschlag regelten die Vertragspartner am Tage der Beurkundung der Kaufverträge mit privatschriftlicher Vereinbarung, dass M... S... einen Teil der Sanierung selbst erbringe und reduzierten den Werklohn um 220.000,00 DM. Die T... GmbH sollte diesen Betrag an M... S... aus frei werdenden Kaufpreiszahlungen weiterleiten. M... S... hatte die gesamten Kosten für den Kauf der Wohnungseinheiten und deren Sanierung nach dem Verträgen vom 25. September 1997 von der Vereinsbank finanzieren lassen (vgl. Sonderheft Geschäftsprüfung Band II Bl. 153).

Bei der Abwicklung der Verträge kam es mehrfach zu Barauszahlungen und Leistungen an M... S...

1.5.

An J... L... wurden weitere Wohnungseinheiten (2.3, 3.8 u.a.) verkauft (UR-Nr. 425/97, 426/97, 413/97 und 423/97). Hierfür hinterlegte die H... mehrere Beträge und verlangte die Eintragung einer Gesamtgrundschuld von 519.000,00 DM an erster Rangstelle. Der Eintragungsantrag für die noch anzulegenden Wohnungsgrundbuchblätter wurde am 24. September 1997 gestellt und am 13. März 1998 unter Benennung der Blätter wiederholt. Am 1. Juli 1998 wurde die Grundschuld eingetragen, jedoch an dritter Rangstelle. Bereits am 17. November 1997 hatte der Notar einen Teil des hinterlegten Betrages weitergeleitet.

1.6.

Am 26. August 1997 teilte die T... GmbH dem Notar mit, dass M... L... zum Kauf weiterer Wohnungen bereit sei, jedoch nur, wenn er eine €Eigenprovision€ von 760.000,00 DM erhalte. Diese wird in den folgenden Kaufverträgen nicht erwähnt. Am 16. September 1997 wies die T... GmbH den Notar an, die €Eigenprovision€ bis zu einem Höchstbetrag von 760.000,00 DM aus freiwerdenden Kaufpreiszahlungen an M... L... auszuzahlen.

2.

In den Jahren 1999 und 2000 verwahrte der Notar im Zusammenhang mit der Abwicklung von Grundstücksgeschäften (Veräußerung zu sanierender Altbauwohnungen im Komplex T...-straße 151 in Berlin Mitte) ihm anvertraute Gelder mehrfach nicht auf Notaranderkonten. Stattdessen wurden die Gelder auf sog. Bausonderkonten des Bauträgers gebucht. Diese waren allerdings an den Notar €verpfändet€, damit er Verfügungen über die Gelder in der Hand hatte. So sollte er die Erfüllung der Treuhandanweisungen der Banken, die die Kaufpreise finanzierten, gewährleisten.

Bereits in der ersten Jahreshälfte war dem Präsidenten des Landgerichts durch eine Dienstaufsichtsbeschwerde einer dieser Fälle (Abwicklung des Vertrages UR Nr. 724/98) bekannt geworden. Er hielt dem Notar mit Verfügung vom 9. Juni 1999 die Missachtung des § 54 b Abs. 1 BeurkG vor. Gleichwohl änderte der Notar diese Praxis erst, nachdem der Beauftragte des Präsidenten des Landgerichts bei einer Revision im November 2000 festgestellt hatte, dass in weiteren Fällen Gelder nicht auf Notaranderkonten verwahrt wurden.

3.

Im August 1999 zahlte der Notar im Zusammenhang mit der Abwicklung eines Wohnungseigentumskauf- und Sanierungsvertrages (UR-Nr. 290/99) auf Weisung der Verkäuferin insgesamt 997.448,00 DM aus, obwohl die Voraussetzungen nach den ihm erteilten Treuhandanweisungen des Käufers und der finanzierenden Bank noch nicht vorlagen (vgl. Nr. I 2 der Disziplinarverfügung vom 28. Juni 2001 <PA SH I Bl. 2 ff.>). Die Staatsanwaltschaft Berlin hat wegen dieses Sachverhalts gegen den Notar ein Ermittlungsverfahren wegen des Verdachts der Untreue eingeleitet (4 Wi Js 479/01) (GA Not 1/03 Bl. 59 f.).

4.

Anfang Dezember 1999 verfügte der Notar unter Missachtung der Treuhandanweisung eines Kreditinstituts vorzeitig über einen im Zusammenhang mit der Abwicklung des Vertrages zu UR-Nr. 443/99 hinterlegten Betrag. Die nach dem Kaufvertrag ebenfalls zur Voraussetzung gemachte Vorlage einer schriftlichen Fertigstellungsbestätigung lag ebenfalls nicht vor. Eine schriftliche Änderung dieser Hinterlegungsanweisung gab es nicht (vgl. Nr. I 1 b der Disziplinarverfügung vom 28. Juni 2001 <PA SH I Bl. 2 ff.>).

5.

Die Vertragspartner eines am 6. April 2000 beurkundeten Grundstückskaufvertrages (UR-Nr. 112/00) beauftragten den Notar, den pünktlichen Eingang des Kaufpreises zu überwachen. Erst Monate nach Fälligkeit und erst auf Nachfrage unterrichtete der Antragsteller die Verkäufer, dass der Kaufpreis nicht gezahlt worden war. Nachdem diese vom Vertrag zurückgetreten waren, reagierte der Notar wiederum zögerlich (Nr. I 3 der Disziplinarverfügung vom 28. Juni 2001 <PA SH I Bl. 2 ff.>).

6.

Im Jahr 2000 führte der Antragsteller Treuhandkonten für Geldgeschäfte größeren Ausmaßes, ohne dass ein berechtigtes Interesse der Beteiligten hierfür bestand (Massen 12 und 16/00). Bei Verfügungen hatte er weder die Pflicht noch die Möglichkeit zu einer eigenen Prüfung. Aufgrund dieser Verwahrungsgeschäfte bestand die Gefahr, dass Kapitalanlegern eine nicht vorhandene Sicherheit vorgetäuscht wird (vgl. Nr. I 1 c der Disziplinarverfügung vom 28. Juni 2001 <PA SH I Bl. 2 ff.>).

7.

Am 3. April 2000 verpflichtete sich der Antragsteller gegenüber der C... I... Ltd. mit Sitz in Gibraltar zur Errichtung eines Treuhandkontos, auf dem Gelder von Kapitalanlegern gesammelt wurden. Nach dem Vertrag durfte er über die Gelder nur verfügen, wenn ihm die Bürgschaft einer Bank vorliege, wobei er deren Echtheit zu prüfen hatte. Der Notar bestätigte im Mai und Juni 2000 Dritten gegenüber das Bestehen dieses Treuhandauftrages. Danach überwies ein Anleger € veranlasst durch falsche Versprechungen € 300.000,00 US-Dollar auf das Treuhandkonto. Nach Abzug von Gebühren wurden dem Konto 299.928,87 US-Dollar gutgeschrieben. Diesen Betrag zahlte der Notar auf Weisung der C... I... Ltd. und ohne die nach dem ursprünglichen Vertrag vorgesehene Prüfung aus. Der Anleger ist geschädigt; das Geld ist verschwunden.

Nach seiner Einlassung im strafrechtlichen Ermittlungsverfahren hatte der Notar die Hintergründe des Geschäfts nicht durchschaut. Er ist wegen seines Verhaltens in dieser Sache wegen Beihilfe zum Betrug zu einer Geldstrafe von 90 Tagessätzen zu je 50,00 EUR verurteilt worden (Urteil des Amtsgerichts Tiergarten vom 15. Januar 2004 336 Ds 54/02 <GA Not 1/03 Bl. 49 ff.>). Das Urteil ist infolge einer von der Staatsanwaltschaft Berlin eingelegten Berufung nicht rechtskräftig.

II.

Der festgestellte Sachverhalt rechtfertigt die Feststellung, dass die Interessen der Rechtsuchenden im Sinne des § 50 Abs. 1 Nr. 8 BNotO so gefährdet sind, dass der Antragsteller seines Amtes zu entheben ist.

Eine Gefährdung durch die Art der Wirtschaftsführung und der Durchführung von Verwahrungsgeschäften ist insbesondere dann anzunehmen, wenn ein Notar sich über Treuhandanweisungen hinwegsetzt, aber auch wenn die Behandlung fremder Gelder erhebliche Bedenken gegen die Zuverlässigkeit und Integrität des Notars begründet (BGH MDR 1998, 931). Hierbei ist auch zu berücksichtigen, ob der Notar im Zusammenhang mit der Abwicklung von Verwahrungsgeschäften gegen seine Pflicht zur unabhängigen und unparteiischen Betreuung der Beteiligten (§ 14 Abs. 1 BNotO) verstoßen hat und ob er bei Handlungen mitgewirkt hat, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt wurden (§ 14 Abs. 2 BNotO). Eine Gefährdung kann auch dann vorliegen, wenn die Massen- und Verwahrungsbücher sowie die zugehörigen Nebenakten nicht den Ordnungsvorschriften entsprechen, weil deren Beachtung dem Notar (und den Aufsichtsbehörden) die Grundlage für eine ordnungsgemäße Abwicklung von Treuhandgeschäften bietet (BGH DNotZ 1986, 310 ff.). Es kommt nicht darauf an, ob bereits konkrete Schäden entstanden sind (OLG Schleswig DNotZ 1999, 726 ff. <728/729>). Andererseits muss den Unregelmäßigkeiten und der Gefährdung erhebliches Gewicht zukommen, weil sonst eine Amtsenthebung mit Rücksicht auf die durch Art. 12 Abs. 1 Grundgesetz geschützte Stellung des Notars unverhältnismäßig wäre. Der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz ist jedenfalls dann gewahrt, wenn bei einer disziplinarrechtlichen Ahndung der Verstöße eine zeitweise Entfernung aus dem Amt (§ 97 Abs. 3 BNotO) in Betracht kommt (Eylmann/Vaasen-Custodis, BNotO, § 50 Rdnr. 42).

1.

Der Antragsteller hat mehrfach Tatbestände verwirklicht, die mit den Pflichten eines Notars in dem angeführten Sinne nicht vereinbar sind und die Interessen der Rechtsuchenden gefährdeten.

1.1.

Die Führung der Bücher und Nebenakten entsprach nicht der Dienstordnung für Notare (§§ 10 € 12 und 22 der DONot von Juni 2001 und §§ 13 und 21 der DONot in der davor geltenden Fassung). Die Eintragungen waren nicht hinreichend klar, was sich schon daraus ergibt, dass bei der Revision im August/September 2000 die Zahlungsabläufe und deren Grundlage sich nicht oder nicht zeitnah feststellen ließen (Fall 1). Auch wenn es sich €nur€ um einen Verstoß gegen Ordnungsvorschriften handelt, kommt diesem Gewicht zu. Die Beachtung dieser Bestimmungen soll nicht nur der Aufsichtsbehörde die Kontrolle erleichtern, sondern vor allem sicherstellen, dass bei der Abwicklung von Verwahrungsgeschäften Treuhandaufträge peinlichst genau beachtet und schon versehentliche Verstöße vermieden werden (BGH DNotZ 1972, 551 ff. <554>). Mit seinem Verhalten hat der Antragsteller deutlich gemacht, dass er nicht gewillt war, im organisatorischen Bereich alles ihm Zumutbare zu unternehmen, um die strikte Einhaltung von Treuhandanweisungen auch in komplexen Fällen zu gewährleisten.

1.2.

Bei der Entgegennahme von Treuhandaufträgen hat der Antragsteller nicht immer ausreichend auf klare, eindeutige Anweisungen geachtet und ist damit der Verpflichtung aus § 54a Abs. 3 BeurkG nicht gerecht geworden (Fall 1.2.5.)

1.3.

Entgegen § 12 Abs. 3 DONot (Fassung bis 2001) und § 54b Abs. 3 BeurkG zahlte der Notar hinterlegte Beträge mehrfach in bar oder per Scheck, teilweise mittelbar über sein Geschäftskonto, aus (Fälle 1.1 1.3.1). Weder sind besondere Gründe für diese Zahlungsweise in den Akten vermerkt, noch bestanden solche objektiv. Angesichts der heutigen Kommunikationsmöglichkeiten auch im Verkehr mit Banken ist der Wunsch nach Barauszahlung nicht mit Eilbedürftigkeit zu erklären. Zu dem Erklärungsversuch des Notars, ein Konto der T... GmbH sei ihm nicht bekannt gewesen, ist allenfalls anzumerken, dass dies Anlass zu besonderer Vorsicht gewesen wäre.

1.4.

Im Fall 2 verwahrte der Notar ihm anvertraute Gelder nicht auf einem Notaranderkonto sondern auf dem Konto des Begünstigten. Dazu war er nicht befugt (§ 54b Abs. 1 BeurkG), selbst wenn die Beteiligten dies so wünschten. Den ersten Hinweis der Dienstaufsicht auf die Pflichtwidrigkeit dieser Verfahrensweise ließ er unbeachtet, erst nach weiterer Beanstandung im Rahmen einer Revision sorgte er für eine Änderung.

Die Verfahrensweise lässt sich nicht mit steuerrechtlichen Erwägungen rechtfertigen. Für den Notar ist § 54b Abs. 1 BeurkG vorrangig zu beachten. Im Übrigen hätten sich ihm Zweifel aufdrängen müssen, ob die unmittelbare Zahlung an den Begünstigten in Verbindung mit der gleichzeitigen €Verpfändung€ des Guthabens an ihn und mit der Maßgabe, dass er Verfügungen über das Konto nur nach Erfüllung von Treuhandauflagen zulassen dürfe, geeignet war, die gewünschten steuerrechtlichen Wirkungen herbeizuführen.

1.5.

Der Antragsteller hat das Gebot zur strikten Wahrung der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit (§ 14 Abs. 1 BNotO) missachtet. So nahm er im Fall 1 Aufgaben der T... GmbH wahr, die in den Bereich deren Geschäftsführung fallen. Insbesondere kümmerte er sich um die Abwicklung des Zahlungsverkehrs der T... GmbH mit deren Gläubigern, wobei er zum Teil € vorübergehend - Mittel aus seinem Geschäftskonto zur Verfügung stellte (Fall 1.1.). Ferner traf er mehrfach die der T... GmbH obliegende Entscheidung, aus welchen Massen Beträge weiterzuleiten waren. Auch wenn der Notar auf die Einhaltung der Treuhandauflagen achten musste, war dies Sache der T... GmbH. Diese hatte sich jedoch offensichtlich noch nicht einmal die Mühe gemacht, die jeweils freigewordenen Beträge zu ermitteln (Fälle 1.1., 1.2.2. und 1.2.3.)

Die Parteilichkeit des Notars zeigt sich auch darin, dass er die Banken, die ihm Gelder zu treuen Händen überlassen hatte, nicht im notwendigen Umfang und nicht immer korrekt informierte (Fälle 1.2.1. € 1.2.5., 1.3.1. € 1.3.3.). Die Mitteilungen an die Banken sind teilweise beschönigend (Fall 1.2.5.). Teilweise werden bedeutsame Punkte verschwiegen, so in der Antwort an die L... B...-W... im Jahre 2002, in der der wesentliche wichtigere Aspekt, dass der Kaufpreis nicht vollständig hinterlegt war, keine Erwähnung findet (Fall 1.2.2.). Die Vernachlässigung der Interessen der Hinterlegungsbeteiligten wird ferner deutlich bei der Behandlung des Rücktrittsschreibens vom 15. September 1999 (Fall 1.2.1.). Der Notar war zumindest in entsprechender Anwendung des § 54c Abs. 3 BeurkG gehalten, die D... Bank ausdrücklich über die Rücktrittserklärung zu unterrichten. Es kann dahinstehen, ob ein Mitarbeiter der Bank von der Rücktrittserklärung Kenntnis hatte. Angesichts der Bedeutung hätte der Notar zeitnah auf eine eindeutige Klarstellung über die weitere Behandlung des Treuhandauftrages hinwirken müssen. Ebenso kann er sich nicht darauf berufen, dass S... den Rücktritt nur als €Warnsignal€ abgegeben habe oder dass er die Voraussetzungen für einen Rücktritt nicht als gegeben ansah. Die Beurteilung der Rücktrittserklärung durfte er nicht vorwegnehmen. Die abschließende Bewertung über das weitere Vorgehen war allein den Beteiligten vorbehalten. Durch das Fehlen einer ausdrücklichen und der Bedeutung eines Rücktritts angemessenen Information hat er der Bank diese Möglichkeit genommen. Besonders deutlich tritt die Parteilichkeit im Fall 1.2.4. zutage: Die Auskunft vom 7. August 1997 gegenüber der L... B...-W... war eindeutig falsch. Der Umstand, dass Gespräche mit einem bevorrechtigten Grundpfandrechtsgläubiger über einen Rangrücktritt geführt wurden, rechtfertigt nicht die Auskunft, die erstrangige Eintragung der Grundschuld sei sichergestellt.

Der Antragsteller hat es ferner versäumt, die finanzierenden Banken darüber zu unterrichten, dass mehrfach der Kaufpreis nicht vollständig hinterlegt oder teilweise an den Käufer zurück überwiesen wurde (Fälle 1.2.2., 1.2.3., 1.4. und 1.2.1). Die Belange der kreditgebenden Banken können auch bei nachträglicher Reduzierung des Kaufpreises berührt sein, was schon dann deutlich wird, wenn die Auszahlung des Darlehensbetrages z.B. unter Bezugnahme auf die Auszahlungsbedingungen im Kaufvertrag an die vollständige Kaufpreisbelegung geknüpft ist (Fall 1.2.1.). Unabhängig von dem Wert der zu finanzierenden Immobilie ist für die Kreditgewährung die Höhe des Kaufpreises von hoher Bedeutung. Kommt es nachträglich zu Reduzierungen könnte dies den Banken Anlass geben, dies bei der weiteren Abwicklung oder künftigen Darlehensanträgen derselben Beteiligten zu berücksichtigen. Als unparteiischer Betreuer auch der Banken, die ihm Gelder zu treuen Händen überlassen, ist ein Notar verpflichtet auf solche Umstände hinzuweisen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn über den Erlass, die Verrechnung oder den Grund einer Kaufpreisreduzierung keine hinreichende Klarheit besteht und ein Missbrauch nicht ausgeschlossen werden kann. So war es hier. Der Antragsteller hat nicht auf eine Aufklärung gedrungen und sich mit der Erklärung zufrieden gegeben, dass S... Schadensersatzforderung gegen die T... GmbH habe, obwohl er wusste, dass konkret bezifferte Schadensersatzberechnungen bezüglich der Wohnungen im Objekt I... nicht vorlagen. Es kommt hinzu, dass bereits im September 1997 der Notar einen Vertrag zwischen der T... GmbH und M... S... beurkundet hatte, bei dem der von der V... finanzierte Preis noch am selben Tage um 220.000,00 DM herabgesetzt wurde (Fall 1.4.). Auch wenn im Gegenzug für die Reduzierung der T... GmbH die Erbringung der Sanierungsarbeiten teilweise erlassen wurde, ändert das nichts daran, dass der Darlehensgewährung teilweise die Grundlage entzogen war, zumal die Reduzierung nicht sofort verrechnet sondern der entsprechende Betrag von der T... GmbH an M... S... zurückfließen sollte. Auch die Vereinbarung zwischen der T... GmbH und M... S... vom 4. September 1997 (Fall 1.3.) hätte den Notar aufmerksam machen müssen, weil die Reduzierung des Preises für die Sanierung nicht ohne weiteres dem Wert der Reduzierung der von der T... ursprünglich geschuldeten Sanierungsarbeiten entspricht.

1.6.

In den Fällen 1.3.1. € 1.3.2. hat der Notar Treuhandauflagen missachtet. Die geforderte erstrangige Eintragung der Grundschuld war wegen der Voreintragung der Vormerkung T... nicht sichergestellt; überdies war der Kaufpreis nicht vollständig belegt, worauf die Bank jedoch Wert gelegt hatte. Auch in den Fällen 1.5., 3 und 4 hat der Antragsteller sich über Treuhandanweisungen hinweggesetzt.

1.7.

Der Antragsteller hat Erklärungen beurkundet, die nicht dem Willen der Beteiligten entsprachen (Fälle 1.2.6., 1.4. und 1.6.). Er hat damit nicht nur gegen § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG sondern zumindest in den Fällen 1.2.6.1. € 1.2.6.4., 1.4. und 1.6. auch gegen § 14 Abs. 2 BNotO verstoßen. Nach der eigenen Darstellung des Antragstellers war mit den Verträgen in den Fällen 1.2.6. lediglich eine Absicherung von Schadensersatzforderungen des S... beabsichtigt. Dies kommt in vier dieser Verträge (Fälle 1.2.6.1. € 1.2.6.4.) jedoch nicht zum Ausdruck. Den Hinweisen, dass der Kaufpreis verrechnet werde, lässt sich der Sicherungszweck nicht entnehmen. Die beurkundeten Erklärungen erwecken den Anschein als handele es sich um tatsächliche, ernsthaft und dauerhaft gewollte Verkäufe. Sie entsprechen damit nicht dem, was die Beteiligten gewollt haben. Dies gilt auch für die Beurkundung der beurkundeten Verträge mit M... L. - (Fall 1.6.). Unabhängig davon, wie die Beteiligten den M... L... zugebilligten Betrag von 760.000,00 DM benannt haben, handelt es sich in der Sache um einen Bestandteil des Gegenwertes, der für die Wohnungen zu bezahlen war. Dies folgt schon daraus, dass M... L... den Abschluss der Verträge € wie der Notar wusste € von der Gewährung der €Eigenprovision€ abhängig gemacht hatte. Zum Teil liegt die Unrichtigkeit der am 25. September 1997 beurkundeten Verträge (Fall 1.4.) auf der Hand. Die Beteiligten waren sich schon bei der Beurkundung darüber einig, dass der Leistungsumfang und die Gegenleistung für die Sanierung anders festgelegt sein sollten. Angesichts der Finanzierung war erkennbar, dass mit dieser Gestaltung ein unredliches Verhalten gegenüber den finanzierenden Banken ermöglicht wurde, weil in den Fällen 1.4 und 1.6. die Beteiligten nicht die nahe liegende, sich aufdrängende Möglichkeit wählten, bei der Abwicklung die Reduzierung sogleich zu verrechnen, sondern weiterhin der ausgewiesene Preis gezahlt und dem Erwerber eine Zahlung wegen der Reduzierung zukommen sollte.

In den Fällen 1.2.6.5. und 1.2.6.6. wird der Sicherungszweck zwar erwähnt, aber hier hat der Antragsteller nicht auf die vollständige Erfassung aller Einzelheiten der Sicherungsabrede hingewirkt.

Diese Pflichtverletzungen betreffen isoliert betrachtet nicht die Art der Durchführung der Verwahrungsgeschäfte und der Wirtschaftsführung des Notars im Sinne des § 50 Abs. 1 Nr. 8 BNotO. Gleichwohl sind sie hier zu berücksichtigen. Zum einen stehen sie in engem Zusammenhang mit der Abwicklung der Treuhandaufträge bezüglich anderer Verkäufe über Eigentumswohnungen im Objekt I...- Straße 11 und erwecken den irreführenden Anschein, dass die Vermarktung fortschreite, was für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit und die Entscheidung über die Gewährung von Krediten für die Banken von Bedeutung ist. Zum anderen belegen sie, in welchem Maß der Notar sich kritiklos den Wünschen einzelner Beteiligter unterordnete und nicht mehr in der Lage war, die Belange aller Beteiligten unparteiisch und unabhängig zu wahren.

1.8.

Mehrfach hat der Antragsteller unter Verstoß gegen § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG Gelder zur Verwahrung entgegengenommen (Fälle 6 und 7). Ein Sicherungsinteresse bestand nicht. Tatsächlich wurde aber gegenüber Dritten der Anschein einer € tatsächlich nicht vorhandenen € Sicherheit erweckt. Erschwerend kommt hinzu, dass im Fall 7 der Antragsteller sich nicht an die ihm ursprünglich auferlegte Verpflichtung gehalten hat, vor Weiterleitung des hinterlegten Geldes die Echtheit der Bürgschaft zu prüfen. Es ist unbeachtlich, ob die C... I... Ltd. vor Auszahlung dem Notar die Prüfung der Echtheit der Bürgschaft erlassen hat, weil dem Notar klar sein musste, dass der einzahlende € und danach um seine Einlage geprellte € Dritte durch die Kenntnis der ursprünglichen Anweisung in seinem Vertrauen auf die angebliche Seriosität bestärkt worden war.

2.

Die dargestellten Verstöße haben die Interessen der Rechtsuchenden gefährdet und verletzt. Teilweise ist ihnen erheblicher Schaden entstanden. Darüber hinaus ist das Vertrauen in die Integrität des Standes der Notare und der korrekte Abwicklung von Grundstücks- und Verwahrungsgeschäften beeinträchtigt. Eine weitere Gefährdung ist zu bejahen, obwohl der Antragsteller sein Verhalten teilweise mit mangelnder Sensibilität sowie dem Wunsch, den Beteiligten zu helfen, erklärt. Auch wenn der Antragsteller nicht bösgläubig gehandelt haben sollte, ist zu befürchten, dass er die unabdingbaren Anforderungen bei der Abwicklung von Treuhandaufträgen und der Annahme von Verwahrungsaufträgen auch künftig verkennt und ihnen nicht im notwendigen Maß gerecht wird. Die Zahl der unterschiedlichen, teilweise schwerwiegenden Pflichtverletzungen, die sich nicht nur auf ein Objekt beziehen, lässt ebenso wie der Umstand, dass er einen Hinweis der Dienstaufsicht auf eine Pflichtwidrigkeit nicht zeitnah umgesetzt hat, keinen anderen Schluss zu.

3.

Die in Aussicht genommene Amtsenthebung ist ebenso wie die vorläufige Amtsenthebung verhältnismäßig. Bei der Schwere und dem Umfang der Pflichtverstöße käme im Disziplinarweg eine Amtsenthebung auf bestimmte Zeit in Betracht.

D.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 111 Abs. 4 Satz 2 BNotO in Verbindung mit § 201 Abs. 1 BRAO sowie auf § 111 Abs. 4 Satz 2 BNotO in Verbindung mit § 202 BRAO und § 30 Abs. 2 Satz 2 KostO.






KG:
Beschluss v. 15.06.2004
Az: Not 1/03, Not 2/03


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