Landgericht Berlin:
Urteil vom 25. Juni 2010
Aktenzeichen: 4 O 424/09

(LG Berlin: Urteil v. 25.06.2010, Az.: 4 O 424/09)

1. Eine Bank muss bei Anbahnung eines Darlehensvertrages den zukünftigen Darlehensnehmer darauf hinweisen, dass sich aus dessen Lebens- und Einkommensverhältnissen einerseits und den Rahmendaten des Darlehens andererseits ergibt, dass eine störungsfreie Finanzierung nicht möglich sein wird. Ein solcher Fall liegt insbesondere dann vor, wenn die Laufzeit des Darlehens nicht nur geringfügig über den Renteneintritt der Darlehensnehmer hinaus reicht und nicht konkrete Umstände die Annahme rechtfertigen, dass der Darlehensnehmer ungeachtet der damit verbundenen Einkommenseinbußen gleichwohl in der Lage sein wird, auch dann noch die ihn bereits jetzt star belastende Annuität zu bedienen.

2. Ein solcher Aufklärungsverstoß betrifft nicht bloß eine wirtschaftliche Einzelfrage der Finanzierung, sondern deren Gelingen oder Scheitern insgesamt. Der erlittene Finanzierungsnachteil kann daher auch nicht anders als durch eine Gesamtrückabwicklung des finanzierten Eigentumswohnungskaufs ausgeglichen werden. Insbesondere kommt der Ersatz nur eines Differenzschadens (vgl. BGH vom 29.04.2003 - XI ZR 201/02, WM 2004, 21) nicht in Betracht.

3. Bei Rückabwicklung eines finanzierten Eigentumswohnungskaufs sind Steuervorteile der Anleger in der Regel nicht anzurechnen, weil davon auszugehen ist, dass die Rückabwicklung im Wege des Schadensersatzes regelmäßig zu einer Besteuerung führt, die dem Anleger den Steuervorteil wieder nimmt (Anschluss BGH vom 30.11.2007 - VZR 284/06, MDR 2008, 257; KG vom 31.05.2010 - 24 U 44/09).

4. Weist eine Partei die gegen sie vorgerichtlich erhobenen Ansprüche zurück, stellt aber gleichzeitig anheim, das Vorbringen zu substantiieren, liegt hierin im Regelfall keine Ablehnung weiterer Verhandlungen. Die Verjährung läuft daher erst dann weiter, wenn diese Substantiierung innerhalb angemessener Frist ausbleibt. Bei der Bestimmung der angemessenen Frist kann berücksichtigt werden, dass das Gesetz bei Ablehnung weiterer Verhandlungen nach § 203 Satz 2 BGB eine Nachfrist von drei Monaten gewährt, so dass die Frist bei einem Einschlafen der Verhandlungen zur Vermeidung von Wertungswidersprüchen länger ausfallen muss.

5. Macht der Anleger die Kosten seiner vorgerichtlichen anwaltlichen Vertretung als Schadensposten geltend, bedarf es in diesem Rechtsstreit nicht der Einholung eines Gutachtens des Vorstandes der Rechtsanwaltskammer über die Höhe der Rahmengebühr. Ein Rechtsstreit im Sinne des § 14 Abs. 2 Satz 1 RVG liegt nur vor, wenn dieser zwischen dem Rechtsstreit und dem Gebührenschuldner geführt wird (vgl. OLG Düsseldorf vom 26.02.2008 - I-24 U 126/07, NJW-RR 2009, 205 zu § 12 Abs. 2 Satz 1 BRAGO a.F.).

6. Die sich aus § 254 BGB ergebende Pflicht eines Rechtsanwaltes, bei der Bearbeitung von Schadensersatzansprüchen durch effiziente Bearbeitung von Parallelfällen Synergien zu heben, führt nicht dazu, dass aus einer im Sinne des anwaltlichen Gebührenrechts überdurchschnittlich umfangreichen und anspruchsvollen Sache eine durch durchschnittliche Angelegenheit würde.

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 17.618,84 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.02.2010 zu zahlen sowie das Wertpapierdepot Nr. ... freizugeben, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung der Klägerin und des Herrn A. W. gegenüber dem beauftragten Notar:

€Wir sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg von Schmargendorf, Blatt ... eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem ... /10.000stel Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch für Schmargendorf eingetragenen Grundbesitz,... ... ... , verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. ... im Hause ... Straße ... im 2. Obergeschoss nebst Kellerraum Nr. ... .

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum im Übrigen lastenfrei auf die ... bank AG zu übertragen.

Wir erteilen hiermit der ... bank AG, die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

Wir bewilligen die Eintragung der ... bank AG als Eigentümerin.€

Es wird festgestellt, dass die Klägerin und Herr A. W. keine Zahlungen aus dem am ... 2005 geschlossenen Darlehensvertrag Nr. ... (alt: ... ) mehr schulden.

Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte im Verzug mit der Annahme der Übereignung der vorgenannten Eigentumswohnung befindet.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten von € 4.783,44 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.02.2010 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen, die durch die Abwicklung des am ... 2005 geschlossenen Darlehensvertrages Nr. ... ... (alt: ... ) und die Übereignung der vorgenannten Eigentumswohnung entstehen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagte aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemannes, des Zimmerers A. W. (fortan gemeinsam: die Eheleute) auf die Rückabwicklung eines finanzierten Eigentumswohnungskaufs in Anspruch.

Mit notarieller Urkunde vom 09.07.2005 kauften die Eheleute je zur Hälfte von der R. A. GmbH (fortan: Verkäuferin) eine in ... Berlin, ... Straße ... belegene, vermietete Eigentumswohnung mit einer Größe von ca. 65,08 m² zum Preis von € 100.874,00. In der Urkunde, auf deren als Anlage K10 zu den Akten gelangte Ablichtung wegen der weiteren Details verwiesen wird, erklärten die Eheleute, ihnen habe der Vertragstext als Musterkaufvertrag bereits länger als zwei Wochen vorgelegen und sie hätten ausreichend Gelegenheit gehabt, den Gegenstand der Beurkundung zu prüfen oder prüfen zu lassen.

Am ... 2005 vereinbarten die Eheleute, die zu diesem Zeitpunkt 39 und 46 Jahre alt waren und Erwerbseinkommen von € 1.300,00 netto und € 1.328,00 netto sowie Kindergeld für ein Kind erhielten, einerseits und die Beklagte andererseits die Gewährung eines Annuitätendarlehens von € 107.320,00 zu 4,15 % Zins p. a. fest bis 2015 mit einer Laufzeit bis September 2032. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 % p. a. ergab sich eine monatliche Annuität von € 550,02. Ferner heißt es in der Vertragsurkunde (Anlage K12):

€Wir bestätigen ausdrücklich, dass ein persönliches Gespräch mit dem Vermittler Herr G. in T., K. 56, 10717 Berlin stattgefunden hat, in dem uns diese Finanzierung durch den Vermittler mit dem im Darlehensangebot enthaltenen Produkt ... -Annuitätendarlehen erläutert wurde.€

Mit Anwaltsschreiben vom 13.05.2008 forderten die Eheleute die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 28.05.2008 auf, einen auf Rückabwicklung des finanzierten Eigentumswohnungskauf gerichteten Schadensersatzanspruch wegen Täuschung und Falschberatung dem Grunde nach anzuerkennen. Die Beklagte forderte zunächst eine Originalvollmacht nach. Mit Schreiben vom 27.06. und e-mail vom 29.07.2008 bat sie um weitere Geduld. Unter dem 28.11.2008 schrieb sie an den späteren Prozessbevollmächtigten der Klägerin u. a. wie folgt (Anlage K15):

€Als Ergebnis bleibt damit festzuhalten, dass nach Ihrem derzeitigen Vortrag unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Schadensersatzansprüche gegenüber unserem Hause erkennbar sind. Ihre Forderungen sind mithin vollumfänglich zurückzuweisen.

(...) Wir stellen anheim, Ihr Vorbringen zu substantiieren. Sollten Sie in diesem Zusammenhang eine vergleichsweise Regelung erwägen, bitten wir zu beachten, dass entsprechende Vorschläge nur unter Berücksichtigung des o. g. Ergebnisses geprüft werden können.

Der Ordnung halber weisen wir darauf hin, dass hiermit weder ausdrücklich noch stillschweigend ein Verzicht auf die Einrede der Verjährung erklärt wird. Ebenso gehen wir nicht von verjährungshemmenden Verhandlungen i. S. v. § 203 BGB aus.€

Unter dem 29.10.2009 erbat der spätere Prozessbevollmächtigte der Klägerin von der Beklagten die Bestätigung, dass man sich seit 2008 in fortlaufenden Verhandlungen im Sinne des § 203 BGB befinde. Die Beklagte antwortete unter dem 03.11.2009 (Anlage K47) ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, dass sie u. a. hinsichtlich der Eheleute

€auf die Einrede der Verjährung bis zum 31.10.2010 verzichtet, soweit diese Ansprüche bis zum heutigen Tage noch nicht verjährt sind.€

Am 30.11.2009 trat der Ehemann der Klägerin seine Ansprüche aus dem Darlehensvertrag an die Klägerin ab, welche die Abtretung annahm (Anlage K3 = Bl. 38 d. A.).

Mit der am 02.12.2009 eingegangenen und am 03.02.2010 zugestellten Klage nimmt die Klägerin die Beklagte aus eigenem und dem Recht ihres Ehemannes auf Schadensersatz in Anspruch. Sie behauptet, sie - die Eheleute - hätten auf einen Telefonanruf zum Thema Steuerbelastung einen Besuch bei ihnen zuhause zugelassen, bei dem sie den Vermittlern ihre wirtschaftlichen Verhältnisse offen gelegt hätten. Bei einem sich anschließenden Gespräch in den Räumen der Fa. T. habe der Vermittler G. gesagt, dass die Investition in die Eigentumswohnung nur zehn Jahre laufen solle und die T. die Wohnung danach entweder selbst zurücknehmen oder einen Verkauf organisieren werde. Wegen der enormen Wertsteigerung werde sodann der Kredit abgelöst und ein Gewinn vereinnahmt werden können. Die Ausstattung und Lage der Wohnung seien brillant und diese sei ihren Preis wert. Zugleich würden Steuern gespart und die Anlage sei auch zur Altersvorsorge geeignet. Die Darlehenskosten betrügen monatlich € 371,00. Wegen der Mieteinnahmen und Steuerersparnisse müssten die Eheleute aber nicht einen Euro dazubezahlen. Es würden sich zudem - dies sei anhand einer Berechnung dargestellt worden - in den nächsten zehn Jahren € 92.169,35 an Steuererstattungen ergeben (Anlage K8).

Die Beklagte habe den Beratungsvertrag schlecht erfüllt. Weiter habe sie über die monatliche Ratenbelastung und die Laufzeit des Darlehens bis in das Rentenalter der Eheleute keine pflichtgemäßen Angaben gemacht. Auch habe die Beklagte gewusst, dass die Wohnung sittenwidrig überteuert verkauft worden sei. Tatsächlich sei die Wohnung nur € 40.608,00 wert. Es handele sich um eine erheblich immissionsbelastete, mittlere Wohnlage. Die Beklagte habe hiervon gewusst, weil nach einer internen Richtlinie der Beklagten ab der zehnten Finanzierung eines Objekts ein Verkehrswertgutachten einzuholen sei. Zudem habe sie die Wohnanlage besichtigt.

Die Beklagte habe auch gewusst, dass sie - die Eheleute - getäuscht worden seien. Die falsche Berechnung der Steuererstattung befinde sich bei den Kreditakten der Beklagten. Jedenfalls werde die Kenntnis der Beklagten vermutet, weil sie mit dem Vertrieb institutionalisiert zusammen gewirkt habe. Sie habe das gesamte Objekt €durchfinanziert€ und die Vermittler mit ihren Formularen ausgestattet. Bei gehöriger Aufklärung und Beratung hätten sie - die Eheleute - weder den Wohnungskauf- noch den Kreditvertrag abgeschlossen.

Die Klage sei ferner wegen Widerrufs gerechtfertigt. Es handele sich um verbundene Geschäfte. Die Widerrufsbelehrung sei unrichtig, weil sie den Beginn der Widerrufsfrist nicht erkennen lasse und nicht über das Vorliegen eines verbundenen Geschäftes Auskunft gebe.

Die Beklagte sei nach alledem verpflichtet, ihnen die geleisteten Raten von € 27.575,22 abzüglich der Mietüberschüsse von € 9.956,38 zu erstatten. Steuervorteile seien bei der Rückabwicklung von Eigentumswohnungsfinanzierungen nicht abzuziehen. Jedenfalls habe das Finanzamt Kenntnis von der Rückabwicklung und werde daher eine etwaige Ersatzleistung zu versteuern sein. Die Beklagte habe weiter Anwaltskosten von € 6.074,71 auf Grundlage der Rechnung vom 27.04.2009 zu ersetzen. Die angesetzten 2,5 Geschäftsgebühren seien wegen des Umfangs, der Schwierigkeit und der Bedeutung der Sache angemessen.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie € 17.618,84 zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. die Beklagte zu verurteilen, das Wertpapierdepot Nr. ... freizugeben,

3. zu den Anträgen 1. und 2. Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung der Klägerin und des Herrn A. W. gegenüber dem beauftragten Notar:

€Wir sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg von Schmargendorf, Blatt ... eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem ... /10.000stel Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch für Schmargendorf eingetragenen Grundbesitz, ... ... ... , verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. ... im Hause ... Straße ... im 2. Obergeschoss nebst Kellerraum Nr. ... .

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum im Übrigen lastenfrei auf die ... bank AG zu übertragen.

Wir erteilen hiermit der ... bank AG, die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

Wir bewilligen die Eintragung der ... bank AG als Eigentümerin.€,

4. festzustellen, dass sie und Herr A. W. keine Zahlungen aus dem am ... 2005 geschlossenen Darlehensvertrag Nr. ... (alt: ... ) mehr schuldeten,

5. festzustellen, dass sich die Beklagte im Verzug mit der Annahme des Angebots der Übereignung des im Antrag zu 3. genannten Wohnungseigentums befinde,

6. die Beklagte zu verurteilen, sie und Herrn A. W. die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 6.074,71 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

7. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, ihr den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen, die durch die Abwicklung des am ... 2005 geschlossenen Darlehensvertrages Nr. ... (alt: ... ) und die Übereignung der im Antrag zu 3. genannten Eigentumswohnung entstehen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, der Kaufpreis sei nicht sittenwidrig überteuert gewesen. Jedenfalls habe sie keine dahin gehende, positive Kenntnis gehabt. Die behauptete interne Richtlinie gebe es nicht. Darlehensanfrage und Vertrag habe sie an den Finanzierungsvermittler F. übergeben und nicht an die Fa. T., die den Kontakt zu den Eheleuten gesucht habe. Die Eheleute müssten sich 100 % Mitverschulden entgegen halten lassen, weil sie eine Eigentumswohnung gekauft hätten, ohne diese zuvor zu besichtigen.

Von den Steuerberechnungen und dem Inhalt der Beratungsgespräche habe sie keine Kenntnis gehabt. Die Behauptungen seien unplausibel, weil im Kaufvertrag keine Rücknahme nach zehn Jahren vereinbart worden sei. Die Eheleute hätten zudem das Darlehen auch bei Kenntnis der letztlich vereinbarten Rate abgeschlossen, nachdem ihr Einkommen hierfür ausreichend gewesen sei. Dass das Darlehen nicht nur zehn Jahre laufe, ergebe sich aus der Darlehensurkunde. Auf die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens könnten sich die Eheleute daher nicht berufen. Nachdem der Darlehensantrag erst nach Kaufvertragsschluss an sie gerichtet geworden sei, hätte sie - die Beklagte - den hier geltend gemachten Schaden zudem gar nicht verhindern können.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Die Eheleute hätten seit Herbst 2005 gewusst, wie Kosten und Laufzeit des Darlehens seien und dass die Mieten die Kosten des Darlehens nicht würden decken können. Mit dem Schreiben vom 28.11.2008 sei eine etwa eingetretene Hemmung jedenfalls beendet worden. Weiter sei die vorliegende Klage jedenfalls nicht €demnächst€ im Sinne von § 167 ZPO zugestellt. Der Antrag zu 4. sei unzulässig. Die Rechtsanwaltskosten seien übersetzt, weil der Prozessbevollmächtigte der Klägerin zahlreiche Parallelsachen bearbeite. Auch sei der Anspruch im Umfang der Zahlung auf die Rechtsschutzversicherung übergegangen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zu den Akten gelangten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 25.06.2010 verwiesen.

Die Kammer hat den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter übertragen.

Gründe

Die Klage ist im Wesentlichen begründet.

I.

Die Klägerin kann von der Beklagten Zahlung von € 17.618,84 nebst Zinsen verlangen, denn die Beklagte ist der Klägerin zur Rückabwicklung des finanzierten Eigentumswohnungskaufes im Wege des sog. großen Schadensersatzes gemäß §§ 280, 249 ff, 398 BGB verpflichtet.

1. Die Beklagte haftet den Eheleuten wegen vorvertraglichen Verhandlungsverschuldens infolge unzureichender Angaben über die Finanzierung, §§ 276, 278 BGB.

Im Rahmen des vorvertraglichen Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien war die Beklagte dazu verpflichtet, Auskünfte, die im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Darlehensgeschäft standen, richtig und vollständig zu erteilen (vgl. BGH vom 06.04.1978 - III ZR 43/76, WM 1978, 946, 947; BGH vom 03.12.1991 - XI ZR 300/90, BGHZ 116, 209). Aus einem Darlehensvertrag ist die Bank in ihrem eigenen Geschäftsbereich, mithin betreffend die Konditionen des Darlehens, also Nominal- und Effektivzins, Laufzeit, Zins- und Tilgungsraten und eine eventuelle Besicherung, zur zutreffenden Aufklärung verpflichtet (vgl. BGH vom 15.03.2005 -XI ZR 135/04- WM 2005, 828, 830). Bei Verhandlungen über den Abschluss eines Vertrages besteht darüber hinaus grundsätzlich die Verpflichtung, den anderen Teil über die Umstände aufzuklären, die zur Vereitelung des Vertragszwecks geeignet und daher für die Entschließung des anderen Teils von wesentlicher Bedeutung sind (vgl. BGH vom 08.05.1980 - IVa ZR 1/80, MDR 1980, 914).

40Hiernach war das Handeln der Beklagten pflichtwidrig, ohne dass es der Beweisaufnahme betreffend die - bislang streitige - Behauptung des Vermittlers G. bedürfte, das Darlehen werde nur € 372,00 monatlich kosten. Denn die Beklagte hat es jedenfalls verabsäumt, die Eheleute darauf hinzuweisen, dass die Finanzierung zum Scheitern verurteilt war. Trotz der bereits ungewöhnlich hoch angesetzten Tilgungsrate von 2 % wäre das Darlehen für den Ehemann erst im Alter von 66 Jahren und für die Klägerin erst im Alter von 73 Jahren abgezahlt gewesen.

41Selbst wenn man aber zu Zwecken der Vereinfachung davon ausgeht, dass beide Eheleute 65 % ihres damaligen Erwerbseinkommens als Rente würden beziehen können (was u. a. eine ununterbrochene Erwerbsbiographie zu diesem Einkommen und keine weiteren Renteneinbus-sen voraussetzte), wäre mit dem Eintritt in das Rentenalter für die Eheleute ein Mindereinkommen von etwa € 900,00 monatlich verbunden, wobei hinzu käme, dass die erzielbaren Steuervorteile ebenfalls absänken. Nach der von der Beklagten selbst angefertigten Finanzierungsanfrage (Anlage K4) betrug aber der finanzielle Spielraum der Eheleute nach Finanzierung schon bei ihrem damaligen Einkommen nur € 616,48. Weitere Einkommensquellen waren nicht vorhanden; im Gegenteil war lebensnah noch vor dem Renteneintritt mit dem Auslaufen des Kindergeldes zu rechnen. Hiernach lag - wie im Termin eingehend erörtert - offen zutage, dass die Eheleute mit dem Eintritt in das Rentenalter die Raten nicht mehr würden zahlen können und der Vertragszweck der Finanzierung damit nicht zu erreichen war.

42Soweit sich aus dem Darlehensvertrag die Ratenbelastung und die Vertragslaufzeit erkennbar ergaben, machte dies einen Hinweis nicht entbehrlich, weil die Eheleute darauf vertrauen durften, dass ihnen die Unmöglichkeit des Erreichens des Vertragszwecks unaufgefordert bekannt gemacht würde (vgl. BGH vom 08.05.1980 a. a. O.).

2. Das Unterlassen eines Hinweises hierauf war schuldhaft, denn für die Beklagte war auch ohne eine Kenntnis der Berechnungsbeispiele, der Steuerschätzungen oder auch der mündlichen Versprechungen des Vermittlers G. allein aus den ihr vorliegenden Unterlagen erkennbar, dass die Finanzierung zum Scheitern verurteilt war, § 276 BGB.

3. Wären die Eheleute von der Beklagten in der gebotenen Weise darauf hingewiesen worden, dass die Finanzierung so nicht durchführbar war, sie insbesondere mit Eintritt in das Rentenalter mit der Kündigung des Darlehens und der Verwertung der Wohnung zu rechnen hätten, hätten diese Kaufvertrag und Darlehen nicht abgeschlossen. Es ist nicht zu erkennen, dass die Eheleute bei dieser gehörigen Aufklärung womöglich in einen Entscheidungskonflikt geraten wären, wie sie sich vorteilhafterweise zu verhalten hätten. Vielmehr hätte es hier nur eine richtige Entscheidung gegeben, nämlich die, von der Anlage insgesamt Abstand zu nehmen.

Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte weiter darauf, dass sie die Eheleute von dem Abschluss des Kaufvertrages nicht mehr habe abhalten können und daher ihr Unterlassen nicht schadenskausal geworden sei. Sie übersieht, dass ihr bereits das Verhalten des Vermittlers G. gemäß § 278 BGB zugerechnet wird, der schon vor Abschluss des Kaufvertrages in der Absicht auf die Eheleute einwirkte, diesen das hier streitgegenständliche Darlehen zu vermitteln und sie hierüber auch zu beraten. Dass sich die Beklagte der Fa. T. als Erfüllungsgehilfin bei der Erfüllung ihrer Aufklärungspflichten betreffend die Finanzierung bedient hat, bestätigt die den Eheleuten im Darlehensvertrag abverlangte €Beratungsbestätigung€, wonach ein persönliches Gespräch in Berlin stattgefunden habe, in welchem ihnen die Finanzierung durch den Vermittler mit dem im Darlehensangebot enthaltenen Produkt ... -Annuitätendarlehen erläutert worden sei. Unerheblich ist dabei, aus welchem Grund die Beklagte die €Beratungsbestätigung€ in die Vertragsurkunde aufnehmen ließ. Insbesondere wird die Beklagte nicht vortragen wollen, sie habe den Eheleuten die Bestätigung unwahrer Tatsachen abverlangt.

464. Entgegen der Auffassung der Beklagten führt der Pflichtenverstoß zur Gesamtrückabwicklung des finanzierten Eigentumswohnungskaufs. Der zu erstattende, kausale Schaden ist nicht etwa aus Rechtsgründen auf einen Differenzschaden beschränkt. Der Rechtsgedanke, dass eine schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Bank grundsätzlich nur zum Ersatz der Vermögensdifferenz, also des Schadens führen könne, dessen Eintritt die Einhaltung der Pflicht verhindern sollte (BGH vom 03.12.1991 a. a. O.; BGH vom 29.04.2003 -XI ZR 201/02, WM 2004, 21), kommt hier schon deswegen nicht zum Tragen, weil die Beklagte auf das sichere Scheitern der Finanzierung nicht hingewiesen hat. Die verletzte Aufklärungspflicht betrifft damit keine wirtschaftlich abgrenzbare Einzelfrage, sondern das Stehen und Fallen des Vertrages insgesamt. Angesichts dessen wäre eine isolierte Entschädigung des hierdurch entstandenen wirtschaftlichen Nachteils nicht sinnvoll möglich (vgl. bereits Kammer vom 29.01.2010 - 4 O 62/09, juris, zur Frage einer Falschangabe über die monatliche Belastung). Vielmehr sind die Eheleute von dem finanzierten Anlagegeschäft insgesamt zu befreien.

5. Die Berechnung des Anspruchs der Höhe nach hat aufgrund der Herrschaft der Klagepartei über den Streitgegenstand ihren Ausgangspunkt in den mit der Klage zur Rückzahlung geltend gemachten, von August 2005 bis einschließlich Oktober 2009 geleisteten Annuitäten in Höhe von € 27.575,22 zu nehmen.

Hiervon muss sich die Klägerin Mieteinnahmen abziehen lassen. Diese hat sie mit der Klageschrift in Höhe von € 9.956,38 unterlegt. Nachdem es sich um eine Abzugsposition im Rahmen der Vorteilsausgleichung handelt, wäre es nun an der Beklagten gewesen, eine höhere Mieteinnahme nachvollziehbar darzutun. Dies hat die Beklagte nicht getan. Die Kammer hat auch keine Veranlassung zu der Annahme, dass die Eheleute es pflichtwidrig verabsäumt hätten, den einmaligen Miethöchstbetrag aus Oktober 2007 auch in allen anderen Monaten zu erzielen. Die Beklagte behauptet eine solche Möglichkeit ersichtlich ins Blaue hinein. Etwas anderes folgt auch nicht etwa aus dem Steuerbescheid für 2005. Soweit die Beklagte Mieten ab 11/2009 abziehen möchte, steht dem entgegen, dass nur bis 10/2009 Annuitäten ersetzt verlangt werden.

49Die Steuervorteile von € 11.765,00 sind entgegen den allgemein anerkannten Grundregeln des Vorteilsausgleichs deswegen unberücksichtigt zu lassen, weil hier nicht ein Immobilienfondsanteil, sondern eine Eigentumswohnung rückabgewickelt wird. Anders als bei einem Immobilienfonds geht die höchstrichterliche (vgl. BGH vom 30.11.2007 - V ZR 284/06, MDR 2008, 257) und obergerichtliche (vgl. KG vom 31.05.2010 - 24 U 44/09, UA S. 19) Rechtsprechung davon aus, dass die Rückabwicklung im Wege des Schadensersatzes regelmäßig zu einer Besteuerung führe, die dem Anleger den Steuervorteil wieder nehme. Das offenbare Risiko, dass der Abzug letztlich aus in der Zukunft liegenden Gründen unterbleibt, scheint dabei hingenommen zu werden. Die Kammer hält dies nach wie vor für hinterfragbar, zumal es für die Entscheidungsfindung auf die Verhältnisse ankommen dürfte, die bei Schluss der Tatsachenverhandlung obwalten und von der Kammer festgestellt werden können. Sie sieht sich aber angesichts der offenbar einheitlich abweichenden Beurteilung dieser Frage auch im Hinblick auf das den Anlegern durch den Abzug überbürdete Prozessrisiko außer Stande, bei Eigentumswohnungen weiterhin einen Abzug von Steuervorteilen vorzunehmen.

6. Die Klägerin muss sich auch nicht Mitverschulden entgegen halten lassen, § 254 BGB. Dass die Wohnung unbesehen gekauft wurde, was in der Tat ein schweres Versäumnis darstellt, ist hier ohne Belang, weil auch bei Besichtigung der Wohnung die Finanzierung nicht hätte aufgehen können. Es ist den Eheleuten auch nicht vorzuwerfen, dass sie nicht auf einer notariellen Fixierung des Rückkaufsversprechens bestanden haben. Es war nicht Aufgabe der Eheleute, durch die Inhaftnahme der Fa. T. oder der Verkäuferin ihrerseits dafür Sorge zu tragen, dass es zu dem Scheitern der von der Beklagten zu verantwortenden Finanzierung gar nicht werde kommen können. Zwar wäre bei einer Rücknahme nach zehn Jahren das Problem der Unterdeckung im Rentenalter tatsächlich nicht eingetreten. Der Einwand der Beklagten steht jedoch bereits in bedenklichem Widerspruch zu der Angabe, sie habe von dem angeblichen Rückkaufsversprechen der Fa. T. nicht gewusst. Jedenfalls aber war - worauf die Beklagte an anderer Stelle zutreffend hinweist - die Vertragslage eindeutig. Der Wohnungskaufvertrag war ebenso unbefristet und unbedingt wie der Darlehensvertrag. Die Beklagte wird nicht verlangen können, dass die Eheleute als Verbraucher nun die Rechte der Beklagten wahren. Dies stellte die Verhältnisse in bedenklicher Weise auf den Kopf.

7. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

8. Der Klaganspruch ist auch nicht verjährt, § 214 Abs. 1 BGB. Der Beklagten ist es verwehrt, die Einrede der Verjährung im hiesigen Rechtsstreit zu erheben, weil sich die Verzichtserklärung vom 03.11.2009 ausweislich der nachgehefteten Tabelle ausdrücklich auch auf die Eheleute bezog, was die Kammer mit den Parteien im Termin im Einzelnen erörtert hat.

Die Beklagte kann auch nicht mit dem Einwand durchdringen, dass die Ansprüche der Eheleute am 03.11.2009 bereits verjährt gewesen und daher von der Verzichtserklärung nicht umfasst seien. Vielmehr war die Verjährungsfrist am 03.11.2009 noch nicht abgelaufen.

In Einzelnen:

Die Verjährung begann mit Verstreichen des 31.12.2005. Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB in drei Jahren ab dem Schlusse des Jahres, in dem der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat. Die den Anspruch begründenden Umstände lagen für die Eheleute mit Erhalt des Darlehensvertrages klar zutage. Aus diesem ergaben sich die monatliche Belastung in zutreffender Höhe wie auch die Laufzeit des Darlehens. Es war für sie also bereits im Jahr 2005 klar erkennbar, dass sie bis in das Rentenalter eine Rate zu zahlen hatten, die sie im Rentenalter nicht mehr würden zahlen können.

Diese Erkennbarkeit hat die Verjährungsfrist ins Laufen gebracht, weil die erforderliche Kenntnis des Verletzten vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen grundsätzlich keine zutreffende Würdigung voraussetzt. Es genügt aus Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit vielmehr Kenntnis der den Ersatzanspruch begründenden, tatsächlichen Umstände (vgl. nur BGH vom 11.01.2007 - III ZR 302/05, BGHZ 170, 260, 271; BGH vom 19.03.2008 - III ZR 220/07, MDR 2008, 615). Es ist auch keine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage festzustellen, so dass die Eheleute etwa ohne rechtliche Beratung die Sachlage nicht zuverlässig einzuschätzen vermochten (vgl. etwa BGH vom 02.04.1998 - III ZR 309/96, BGHZ 138, 247, 252). Die erforderliche Liquiditätsbetrachtung war mit den Grundrechenarten zu leisten.

Die mithin mit Ablauf des 31.12.2008 zu erwartende Verjährung ist indes in einem Umfange gehemmt worden, dass sie am 03.11.2009 noch nicht eingetreten war, § 203 BGB. Infolge der durch das Schreiben des Herrn Klägervertreters vom 13.05.2008 aufgenommenen Vergleichsverhandlungen ist eine Hemmung nach § 203 BGB sieben Monate und 18 Tage vor Ablauf der drei-Jahres-Frist des § 195 BGB eingetreten. Diese Verhandlungen haben mindestens bis zum 28.11.2008 fortgedauert. Dem steht auch der Versuch der Beklagten nicht entgegen, durch kunstvolle Formulierungen in dem Ablehnungsschreiben von diesem Tage etwaige Verhandlungen für die Zeit bis zu diesem Schreiben auszuschließen. Insbesondere ist nicht zu sehen, dass die Parteien etwa vereinbart hätten, dass keine Verhandlungen stattgefunden hätten.

58In dem Schreiben liegt allerdings auch nicht etwa eine sofortige Beendigung der Vergleichsverhandlungen am 28.11.2008, weil es insoweit an dem erforderlichen Nein auch zu weiteren Verhandlungen fehlt (vgl. die Nachweise bei Ellenberger, in: Palandt, 69. Aufl., Rn. 4 zu § 203 BGB). Insoweit muss sich die Beklagte an der Formulierung festhalten lassen, dass sie den Eheleuten eine Substantiierung ihres Vorbringens anheim stelle. Die Beklagte kann nicht zum einen die Anleger von der Klage durch ein solches Anheimstellen abhalten, zugleich aber die Segnungen der weiter laufenden Verjährung genießen.

59Allerdings ist auch nicht ohne jede Rechtswirkung, dass die Beklagte zugleich darauf hinwies, dass sie nicht von Verhandlungen im Sinne des § 203 BGB ausgehe. Die Äußerungen der Beklagten lassen sich widerspruchsfrei dahin gehend zusammen fassen, dass sie sich zumindest dann nicht mehr als in Verhandlungen befindlich behandeln lassen wollte, wenn eine Substantiierung in angemessener Frist ausbliebe. Dies entspricht im Übrigen dem zu § 852 Abs. 2 BGB a. F. entwickelten Rechtsgrundsatz, dass ein Abbruch der Verhandlungen durch Einschlafenlassen dann anzunehmen sei, wenn der Berechtigte den Zeitpunkt versäume, zu dem eine Antwort auf die letzte Anfrage des Ersatzpflichtigen spätestens zu erwarten gewesen wäre (vgl. BGH vom 05.11.2002 - VI ZR 416/01, BGHZ 152, 298, 303; BGH vom 01.03.2005 € VI ZR 101/04, NJW-RR 2005, 1044, 1047).

60Für die Ermittlung dieses Zeitpunktes sind allerdings die Umstände des Einzelfalls maßgebend. Legt man hier zugrunde, dass bei einem Abbruch mindestens drei Monate bis zum Eintritt der Verjährung zur Verfügung gestanden hätten (vgl. § 203 Satz 2 BGB), die Beklagte wusste, dass auch bei dem Herrn Prozessbevollmächtigten der Klägerin zahlreiche Parallelfälle zu bearbeiten waren und sich zudem die Beklagte seit der Anwaltsmahnung vom 13.05.2008 ihrerseits mehr als sechs Monate Zeit mit einer Antwort gelassen hatte, erscheint es sachangemessen, dass die Beklagte innerhalb weiterer sechs Monate mit der anheim gestellten Substantiierung zu rechnen hatte. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die Beklagte offenbar keine Schwierigkeiten hatte, mit Schreiben vom 03.11.2009 dem Herrn Klägervertreter das Führen von Verhandlungen seit 2008 zu bestätigen, ohne dass festzustellen ist, dass seit November 2008 überhaupt irgend etwas zwischen den Parteien geschehen wäre.

Die Frist von sechs Monaten ab Erhalt des Schreibens vom 28.11.2008 hat die Klägerin zwar nicht gewahrt, so dass ab dem 28.05.2009 die Hemmung beendet war und die Verjährung weiter lief. Sie wäre damit aber wegen der offenen Restlaufzeit erst sieben Monate und 18 Tage später abgelaufen gewesen, mithin am 16.12.2009. Am 03.11.2009 gab die Beklagte aber die fragliche Verzichtserklärung ab, deren Befristung bei Rechtshängigkeit der hiesigen Klage noch nicht abgelaufen war. Auf die Frage der €demnächst€ erfolgten Zustellung (§ 167 ZPO) kommt es daher nicht an.

II.

Nachdem die Beklagte verpflichtet ist, die Eheleute so zu stellen, als hätten sie weder Kauf- noch Darlehensvertrag abgeschlossen, kann die Klägerin von der Beklagten die mit dem Antrag zu 2. verfolgte Freigabe des Wertpapierdepots sowie die zulässigerweise (§ 256 Abs. 1 ZPO) mit dem Antrag zu 4. verfolgte Feststellung verlangen, dass der Beklagten keine Rechte aus dem Darlehensvertrag mehr zustehen.

III.

Das gemäß § 256 ZPO i. V. m. § 756 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsbegehren im Antrag zu 5. hat ebenfalls Erfolg. Aus den Ausführungen zu oben I. der Entscheidungsgründe ergibt sich, dass die Beklagte sich gemäß § 293 BGB im Verzug mit der Annahme der ihr spätestens mit Klagezustellung angebotenen Übertragung der Eigentumswohnung befindet.

IV.

Die Klägerin kann von der Beklagten weiter die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von € 4.783,44 nebst Zinsen verlangen, §§ 280, 249 ff BGB.

Die Klägerin kann auch in dem Umfang Zahlung an sich selbst verlangen, in dem ihre Rechtsschutzversicherung bereits Zahlung geleistet hat, weil im Termin unstreitig geblieben ist, dass die Rechtsschutzversicherung sie hierzu ermächtigt hat.

Die durch gebotene anwaltliche Vertretung entstandenen Gebühren sind eine zu ersetzende Schadensposition, ausweislich der Anlage K16 (= Bl. 40 d. A.) auch im Sinne des § 10 RVG abgerechnet und - nachdem die Beklagte dies im Termin unstreitig gestellt hat - auch bezahlt. Allerdings beträgt der Gegenstandswert gemäß der detaillierten Streitwertfestsetzung im Termin richtigerweise lediglich € 173.351,62.

Die Gebühren sind darüber hinaus teilweise übersetzt abgerechnet worden.

68Dabei kann die Kammer die Frage nach der Angemessenheit der beanspruchten Geschäftsgebühr beurteilen, ohne dass zuvor ein Gutachten des Vorstands der Rechtsanwaltskammer Berlin einzuholen wäre. Die Regelung des § 14 Abs. 2 Satz 1 RVG, welche die Einholung eines Gutachtens im €Rechtsstreit€ gebietet, ist hier nicht anwendbar. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (vom 26.02.2008 - I-24 U 126/07, NJW-RR 2009, 205) hat zur inhaltlich identischen Vorgängerregelung in § 12 Abs. 2 Satz 1 BRAGO ausgeführt:

69€Unter €Rechtsstreit€ (...) ist nicht jede beliebige gerichtliche Auseinandersetzung gemeint, in der Gebührenansprüche des Rechtsanwalts eine Rolle spielen, sondern, wie schon der Stellung der Vorschrift in der Gebührenordnung zu entnehmen ist, ausschließlich der Rechtsstreit, in dem der Gebührenanspruch des Rechtsanwalts prozessualer Streitgegenstand ist. Das ist regelmäßig nur der Rechtsstreit zwischen dem Anwalt und seinem Gebührenschuldner, also dem Auftraggeber der anwaltlichen Rechtsbesorgung. Erfasst sind neben dem Honorarprozess des Rechtsanwalts (oder seines Rechtsnachfolgers) gegen den Auftraggeber (oder seinen Rechtsnachfolger) auch der vom Auftraggeber gegen den Rechtsanwalt geführte Prozess wegen einer Honorarrückforderung, aber auch die Prozessaufrechnung mit anwaltlichen Honorarforderungen im Regressprozess des Mandanten gegen seinen Rechtsanwalt. Keine Anwendung findet dagegen § 12 Abs. 2 S. 1 BRAGO, wenn ein Dritter kraft Gesetzes oder Vertrags zur Übernahme der dem Auftraggeber erwachsenen Anwaltskosten verpflichtet ist (...). Prozessualer Streitgegenstand ist hier nicht die Honorarforderung des Rechtsanwalts, sondern die schadensersatzrechtliche oder vertragliche Verpflichtung des Dritten im Rechtsverhältnis zum Auftraggeber; der Honoraranspruch des Rechtsanwalts gegen den Auftraggeber ist nur eine rechtliche Vorfrage für die Höhe des streitigen Dek-kungs- oder Schadensersatzanspruchs.€

70Dem schließt sich die Kammer an. Auch im vorliegenden Verfahren ist der Honoraranspruch des Herrn Klägervertreters nur rechtliche Vorfrage, so das ein Gebührengutachten nicht einzuholen ist.

Die Kammer hält, ausgehend von der rechnerischen Mittelgebühr von 1,5 Geschäftsgebühren für eine schon nicht mehr nur durchschnittlich umfangreiche und anspruchsvolle Sache, in Gesamtwürdigung der nachstehend erörterten Umstände eine Erhöhung der Mittelgebühr um 0,5 auf 2,0 Gebühren für gerechtfertigt. Die Sache ist überdurchschnittlich umfangreich, wie der Prozessbevollmächtigte der Klägerin unter Hinweis auf seinen Zeitaufwand dargelegt hat. Sie ist auch überdurchschnittlich anspruchsvoll, weil sämtliche der in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen richterrechtlich begründet worden sind und sich zudem in laufender Entwicklung und Bewegung befinden, die der Anwalt im Interesse seiner Mandantschaft zu überwachen hat. Schließlich ist die Bedeutung der Sache für die Auftraggeber überdurchschnittlich, weil diese letztlich um ihre wirtschaftliche Existenz in der Zeit nach ihrer Berentung zu kämpfen haben.

72Dem gegenüber steht, dass der Herr Klägervertreter - wozu er, wenn ihm dies möglich ist, auch verpflichtet ist, § 254 BGB - durch Bearbeitung von Parallelfällen Synergien gehoben hat und hebt. Dies allein kann indes nicht die Sichtweise der Beklagten rechtfertigen, es handele sich damit um eine Sache nur durchschnittlichen Umfangs, weswegen nur 1,3 Gebühren im Rahmen der Ziff. 2300 des VV-RVG anzusetzen wären. Zum einen überschätzt die Beklagte den Umfang der Erleichterungen, den die parallele Bearbeitung von Fällen dieser Art mit sich bringt. Insbesondere ist in jedem der Fälle zur Anbahnungs- und Abschlusssituation, zu den Gesprächen und zu den wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen bei voller Darlegungslast einlassungsfähig vorzutragen. Dies beschränkt den Synergiegewinn. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass es die Qualität der Arbeit eines Prozessbevollmächtigten erhöht, wenn er sich spezialisiert. Diesem durchaus wünschenswerten Effekt stünde aber die vollständige Abschöpfung der Spezialisierungsgewinne entgegen.

Bei 2,0 Geschäftsgebühren ergibt sich bei dem Gegenstandswert von € 173.351,62 unter Berücksichtigung der nicht angegriffenen 0,3 Erhöhungsgebühr nach § 7 RVG i. V. m. Ziff. 1008 VV-RVG und der Post- und Telekommunikationspauschale ein Betrag von (2,3 x € 1.739,00 = € 3.999,70 + € 20,00 = € 4.019,70 netto =) € 4.783,44 brutto.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

V.

Das gemäß § 256 ZPO zulässige Feststellungsbegehren im Antrag zu 7. hat ebenfalls Erfolg. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist tatsächlich zu besorgen, dass im Rahmen der Rückabwicklung weitere Kosten entstehen, welche die Beklagte der Klägerin zu ersetzen hat.

VI.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 Sätze 1 und 2 ZPO.

LG Berlin:
Urteil v. 25.06.2010
Az: 4 O 424/09