Oberlandesgericht Köln:
Urteil vom 27. Januar 1994
Aktenzeichen: 12 U 116/93

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11. März 1993 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 2 O 197/91 - teilweise wie folgt abgeändert: Die Klage gegen die Beklagten - mit Ausnahme der Beklagten zu 138 - ist dem Grunde nach gerechtfertigt. Zur Verhandlung und Entscheidung über die Höhe der gegen die Beklagten - mit Ausnahme der Beklagte zu 138 - zuzusprechenden Klageforderung wird die Sache an das Landgericht Köln zurückverwiesen. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagten zu 32, 33, 35, 38, 57, 116, 193, 236, 26, 158, 159, 215, 39, 64, 67, 68, 184, 185, 247, 248, 1, 21 und 178 wird die Revision zugelassen.

Gründe

Die Beklagten waren von 1987 bis 1990

Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft S. und W. Weg in

K.-J.. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde durch

Teilungserklärung vom 10.11.1975 (GA 60) begründet.

In der Eigentümerversammlung vom

27.10.1981 wurde ab dem 01.01.1982 die Firma A. B. GmbH zur neuen

Verwalterin bestellt. Zugleich wurde der Verwaltungsbeirat

beauftragt und bevollmächtigt, mit dem neuen Verwalter einen

Verwaltervertrag abzuschlie-ßen und Verwaltervollmacht zu erteilen

(Protokoll GA 272, 273). Bei der A.B. GmbH handelt es sich um die

später umbenannte Klägerin (GA 247). Der Verwaltervertrag (GA 43)

wurde am 13.10./17.11.1981 abgeschlossen. In dem Vertrag heißt es

unter anderem:

Dieser Vertrag wird auf die Dauer von

zwei Jahren abgeschlossen. Er verlängert sich stillschweigend um

jeweils ein weiteres Jahr, bis auf eine gesamte Vertragszeit von

längstens fünf Jahren, wenn nicht einer der Vertragsteile mit

einer Frist von 6 Monaten auf ein Jahresende kündigt.

Eine Abberufung des Verwalters aus

wichtigem Grund bedarf einer Mehrheit von 2/3 der Stimmen der

Eigentümer.

Am 30.05.1985 fand eine

Eigentümerversammlung statt. In der Einladung zu dieser Versammlung

(GA 242) war als Tagesordnungspunkt unter anderem aufgeführt:

3.

Abschluß Fernwärmeversorgungsvertrag

mit den G.-Werken K. AG.

Óbernahme der Heizkostenabrechnung

einschließlich Inkasso durch die Verwalterin. Regelung der hierfür

zu zahlenden Verwaltungsgebühr und Ergänzung des

Verwaltervertrages.

In der Versammlung (Protokoll GA 277,

279) wurden sodann neben dem Abschluß des

Fernwärmeversorgungsvertrages mit den G.-Werken die Óbernahme der

Heizkostenabrechnung durch die Firma H. GmbH mit einer

entsprechenden Gebührenregelung und die Verlängerung des

Verwaltervertrages um fünf Jahre beschlossen. Zugleich wurde der

Verwaltungsbeirat wieder ermächtigt, die Ergänzung des

Verwaltervertrages mit der Verwalterin abzuschließen.

Am 20.08.1985 wurde sodann ein als

"Ergänzung zum Verwaltervertrag vom 17.11.1981" bezeichneter

Vertrag von der Klägerin und dem damaligen Vorsitzenden des

Verwaltungsbeirats unterzeichnet (GA 47). In diesem Vertrag heißt

es unter anderem:

1.

Der Verwalter übernimmt ab 1. Juni 1985

alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang stehen mit der Erstellung

der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (Inkasso, Mahnverfahren,

Ausgleich der Einzelabrechnungen, Óberwachung der Ablesetermine,

Prüfung der Rechnungsstellung durch die G.-Werke K. AG usw.).

4.

Der Verwaltervertrag wird bis zum 31.

Dezember 1990 verlängert. Wird der Verwaltervertrag nicht sechs

Monate vor Ablauf gekündigt, so verlängert er sich jeweils um zwei

Jahre.

5.

Ab 1. Juni 1985 erhält der Verwalter zu

der bisherigen Verwaltungsgebühr einen Betrag von ...

Am 12.06.1987 fand eine weitere

Eigentümerversammlung statt (Protokoll GA 157, 164). In dieser

Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, den

Verwaltervertrag der Klägerin aus wichtigem Grund fristlos zu

kündigen. Im Anschluß an den Beschluß wurde darüber gesprochen, daß

umgehende Maßnahmen zur Unterbrechung von Gewährleistungsansprüchen

der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Bauträgerfirma B.

erforderlich seien. Hierauf erklärte der Geschäftsführer der

Klägerin, aufgrund der fristlosen Kündigung sei der Klägerin eine

weitere Tätigkeit nicht möglich (Protokoll GA 157, 164).

Nach der Versammlung wurde die Klägerin

von dem Beklagten zu 34 (Dr. F. T.) gebeten, zumindest bis zur

Bestellung eines neuen Verwalters tätig zu werden. Auch dies lehnte

die Klägerin ab.

Am 01.07.1987 fand eine weitere

Eigentümerversammlung statt (Protokoll GA 836). In dieser

Versammlung konnte noch kein neuer Verwalter gewählt werden, weil

Zweifel an der Beschlußfähigkeit bestanden und die Versammlung in

einem Tumult endete. Mit Rundschreiben vom 10.07.1987 (GA 834, 835)

teilte der Verwaltungsbeirat den Wohnungseigentü-mern unter anderem

mit:

Inzwischen wächst mit Recht die Unruhe

in der Eigentümergemeinschaft und wird von der o.g.

Eigentümergruppe kräftig geschürt. Herr H. tut trotz Aufforderung

durch den Verwaltungsbeirat nichts. Die Hausmeister erhalten keinen

Lohn, die Waschmarkenautomaten sind überfüllt, einige Wohnungen

sind wegen des defekten Daches feucht.

Eine erneute Eigentümerversammlung

wurde auf den 22.07.1987 einberufen (Protokoll GA 110). In der

Versammlung beantragte der Beklagte zu 235 (E. R.), die Klägerin

als Óbergangsverwalter bis zum 31.05.1988 zu bestellen. Der Antrag

wurde abgelehnt (Protokoll GA 110, 111). Statt dessen wurde die

Firma A. GmbH in M. bestellt.

Mit Schriftsatz vom 06.07.1987

beantragte die Klägerin bei der WEG-Abteilung des Amtsgerichts

Köln, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 für

ungültig zu erklären sowie die Beklagten zu verpflichten, an sie

von Juli 1987 bis Dezember 1990 monatlich 11.347,22 DM

Verwaltervergütung zu zahlen. In der mündlichen Verhandlung vom

28.09.1987 (GA 485) bestand zwischen den Parteien Einvernehmen, daß

der Zahlungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt werden sollte.

Insoweit ordnete das Amtsgericht das Ruhen des Verfahrens an.

Durch Beschluß vom 10.02.1988 (GA 601) trennte das Amtsgericht den

Zahlungsantrag nach § 145 ZPO analog ab und verwies den

Rechtsstreit insoweit an das Landgericht Köln. Durch Beschluß vom

17.03.1988 (GA 604) setzte die zunächst befaßte 21. Zivilkammer

des Landgerichts Köln das Verfahren bis zur rechtskräftigen

Entscheidung des WEG-Verfahrens 202 II 325/87 AG Köln aus. Eine

Beschwerde der Klägerin hiergegen (GA 609) wurde durch Beschluß des

19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 07.06.1988 (GA

620) zurückgewiesen.

Durch Beschluß vom 13.10.1989 (GA 649,

662) erklärte das Amtsgericht Köln den Beschluß der

Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 für ungültig. Zur Begründung

führte das Amtsgericht unter anderem aus, auf der

Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 sei unter TOP 9 der Beschluß

gefaßt worden, die Klägerin aus wichtigem Grund fristlos

abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Der

Beschluß sei für ungültig zu erklä-ren, weil ein wichtiger Grund

für die Abberufung nicht vorgelegen habe. Auf die sofortige

Beschwerde der Beklagten änderte das Landgericht Köln durch

Beschluß vom 26.04.1991 (GA 1282, 1286) den Beschluß des

Amtsgerichts ab und wies den Anfechtungsantrag zurück. Auf die

weitere sofortige Beschwerde der Klägerin hin wurde der Beschluß

des Landgerichts durch Beschluß des 16. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Köln vom 23.08.1991 (GA 742, 754) aufgehoben und

die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Durch Beschluß vom

03.12.1991 (GA 1294, 1296) wies das Landgericht den

Anfechtungsantrag der Klägerin unter Abänderung des Beschlusses

des Amtsgerichts Köln vom 13.10.1989 erneut zurück. Auf die weitere

sofortige Beschwerde der Klägerin gegen diesen Beschluß wurde die

Entscheidung des Landgerichts durch Beschluß des 16. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Köln vom 18.03.1992 (GA 728, 729) wiederum

abgeändert, und die sofortigen Beschwerden der Beklagten gegen den

Beschluß des Amtsgerichts wurden zurückgewiesen.

Im April 1991 wurde der an das

Landgericht Köln verwiesene vorliegende Rechtsstreit aus Gründen

geschäftsplanmäßiger Zuständigkeit von der 21. an die 2.

Zivilkammer des Landgerichts Köln abgegeben.

Die Klägerin hat die Auffassung

vertreten, die Beklagten seien verpflichtet, ihr das vereinbarte

Verwalterhonorar für die Zeit von Juli 1987 bis Dezember 1990

abzüglich ersparter Aufwendungen zu zahlen, weil sich die Beklagten

in Annahmeverzug befunden hätten, §§ 615, 293 ff. BGB. Durch die

fristlose Kündigung der Beklagten sei ihr jede weitere Tätigkeit

verwehrt worden. Ein hinreichendes Angebot ihrerseits liege

jedenfalls in der Anfechtung des Abberufungsbeschlusses. Im Juni

1987 habe ein wirksamer Verwaltervertrag bestanden. Der

ursprüngliche Verwaltervertrag vom 17.11.1981 sei - insoweit

variieren die Ausführungen der Klägerin - bis zum 21.12.1990

verlängert worden (Schriftsatz vom 06.07.1987, Seite 2 = GA 2), er

habe sich stillschweigend bis zum 31.12.1985 verlängert und ab dem

01.01.1986 sei dann eine feste Vertragszeit bis zum 31.12.1990

vereinbart worden (Schriftsatz vom 21.09.1987, Seite 2 = GA 330)

bzw. der alte Vertrag sei sogar aufgehoben worden (Seite 4 = GA

969 des mit Schriftsatz vom 17.12.1992 in Ablichtung zur Akte

gereichten Schriftsatzes vom 11.04.1990 aus dem WEG-Verfahren).

Jedenfalls habe der Vertrag vom 20.08.1985 spätestens am 01.01.1986

in Kraft treten sollen, so daß der Vorschrift des § 26 Abs. 2 WEG

genüge getan sei.

Die ihr - unter Berücksichtigung der

Erhöhungen aufgrund der in Ziffer 5 des Ergänzungsvertrages vom

20.08.1985 vereinbarten Wertsicherungsklausel - vertraglich

zustehende Vergütung für die Zeit von Juni 1987 bis Dezember 1990

hat die Klä-gerin zuletzt mit insgesamt 489.520,98 DM beziffert.

Wegen der Zusammensetzung dieser Vergütungsforderung wird auf die

Seiten 5 bis 7 des Schriftsatzes vom 21.04.1992 (GA 723 bis 725)

Bezug genommen. Von diesem Betrag hat die Klägerin ersparte

Aufwendungen in Höhe von 24.476,05 DM (= 5 % des

Vergütungsanspruchs) in Abzug gebracht.

Die Klägerin hat behauptet, höhere

Aufwendungen als 5 % des Vergütungsanspruchs habe sie durch die

kündigungsbedingte Einstellung ihrer Tätigkeit für die Beklagten

nicht erspart, weil ihr Unternehmen ganz auf die Verwaltung der

Wohnanlage der Beklagten zugeschnitten gewesen sei. Sie habe sich

dem Beklagten zu 235 (E. R.) gegenüber bereit erklärt, am

22.07.1987 erneut als Verwalter zu kandidieren.

Im Verlauf des Rechtsstreits hat die

Klägerin ihren ursprünglichen Zahlungsantrag wiederholt den

inzwischen verstrichenen Zeiträumen angepaßt. In der mündlichen

Verhandlung vom 28. Januar 1993 hat sie zuletzt beantragt:

1.

die Beklagten als Gesamtschuldner zu

verurteilen, an sie 465.044,93 DM zuzüglich 4 % Zinsen auf

11.347,22 DM seit dem 1. Juli 1987

11.347,22 DM seit dem 1. August

1987

11.347,22 DM seit dem 1. September

1987

11.347,22 DM seit dem 1. Oktober

1987

11.347,22 DM seit dem 1. November

1987

11.347,22 DM seit dem 1. Dezember

1987

11.347,22 DM seit dem 1. Januar

1988

11.347,22 DM seit dem 1. Februar

1988

11.347,22 DM seit dem 1. März 1988

11.347,22 DM seit dem 1. April 1988

11.347,22 DM seit dem 1. Mai 1988

11.621,81 DM seit dem 1. Juni 1988

11.621,81 DM seit dem 1. Juli 1988

11.621,81 DM seit dem 1. August

1988

11.621,81 DM seit dem 1. September

1988

11.621,81 DM seit dem 1. Oktober

1988

11.621,81 DM seit dem 1. November

1988

11.621,81 DM seit dem 1. Dezember

1988

11.621,81 DM seit dem 1. Januar

1989

11.621,81 DM seit dem 1. Februar

1989

11.621,81 DM seit dem 1. März 1989

11.621,81 DM seit dem 1. April 1989

11.621,81 DM seit dem 1. Mai 1989

11.781,28 DM seit dem 1. Juni 1989

11.781,28 DM seit dem 1. Juli 1989

11.781,28 DM seit dem 1. August

1989

11.781,28 DM seit dem 1. September

1989

11.781,28 DM seit dem 1. Oktober

1989

11.781,28 DM seit dem 1. November

1989

11.781,28 DM seit dem 1. Dezember

1989

11.781,28 DM seit dem 1. Januar

1990

11.781,28 DM seit dem 1. Februar

1990

11.781,28 DM seit dem 1. März 1990

11.781,28 DM seit dem 1. April 1990

11.781,28 DM seit dem 1. Mai 1990

11.980,64 DM seit dem 1. Juni 1990

11.980,64 DM seit dem 1. Juli 1990

11.980,64 DM seit dem 1. August

1990

11.980,64 DM seit dem 1. September

1990

11.980,64 DM seit dem 1. Oktober

1990

11.980,64 DM seit dem 1. November

1990

11.980,64 DM seit dem 1. Dezember

1990

zu zahlen;

2.

gegen die in erster Instanz anwaltlich

nicht vertretenen Beklagten zu 1 (J. K.), 21 (A. A.), 138 (A. K.)

und 178 (M. O.) durch Versäumnisurteil zu erkennen.

Die Beklagten - mit Ausnahme der

Beklagten zu 1, 21, 138 und 178 - haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Auffassung vertreten, im

Juni 1987 habe kein wirksamer Verwaltervertrag mit der Klägerin

mehr bestanden. Der ursprüngliche Vertrag vom 17.11.1981 habe vom

01.01.1982 bis zum 31.12.1986 bestanden. Die am 20.08.1985

vereinbarte Verlängerung verstoße als solche gegen § 26 Abs. 1

Satz 2 BGB. Die Verlängerung könne auch nicht in eine wirksame

Wiederbestellung umgedeutet werden, weil diese nach § 26 Abs. 2 WEG

zu früh erfolgt und deshalb nichtig sei. Selbst wenn ein Vertrag

bestanden hätte, könne die Klägerin für die Zeit ab Juli 1987 keine

Vergütung mehr verlangen, weil sie (die Beklagten) mangels eines

hinreichenden Angebots ihrer Dienstleistung durch die Klägerin

nicht in Annahmeverzug geraten seien. Die Ansprüche der Klägerin

seien zudem zumindest teilweise verjährt (Schriftsatz vom

21.09.1992, Seite 4-5 = GA 900-901).

Die Beklagten haben behauptet, die

Klägerin habe nach ihrer Abberufung auch noch anderen

Wohnungseigentümern gegenüber jede weitere Tätigkeit

abgelehnt.

Zur Höhe der Klageforderung haben die

Beklagten einzelne Berechnungsfaktoren der Klägerin bestritten und

die Auffassung vertreten, die im Vertrag vorgesehene

Wertsicherungsklausel sei mangels Genehmigungsfähigkeit durch die

D. B.bank nichtig; ebenso könne die Klägerin keine Mehrwertsteuer

verlangen. Des weiteren haben die Beklagten behauptet, die

ersparten Aufwendungen der Klägerin beliefen sich auf 9.000,00 DM

pro Monat bzw. mindestens 90 %.

Durch Urteil vom 11. März 1993 hat das

Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt,

die Klägerin könne keine Zahlung von Verwalterhonorar für die Zeit

von Juli 1987 bis Dezember 1990 verlangen, weil bereits im

Zeitpunkt der Fassung des Beschlusses vom 12.06.1987 kein wirksamer

Verwaltervertrag mehr bestanden habe. Die im Jahre 1985 getroffene

Vereinbarung über die Verlängerung des Verwaltervertrages aus dem

Jahre 1981 sei wegen eines Verstoßes gegen § 26 Abs. 1 und 2 WEG

nichtig. Die erste Bestellung sei bis Ende 1986 erfolgt und habe

nach § 26 Abs. 1 WEG nicht mehr verlängert werden können. Eine

Neubestellung sei nach § 26 Abs. 2 WEG erst im Jahre 1986 möglich

gewesen. Ein Vergütungsanspruch der Klägerin bestehe darüber

hinaus auch deshalb nicht, weil die Klägerin die Beklagten nicht

nach § 615 BGB in Annahmeverzug gesetzt habe.

Gegen das am 29.03.1993 zugestellte

Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen

wird, hat die Klägerin am 29.04.1993 Berufung eingelegt und diese

nach Fristverlängerung bis zum 29.06.1993 am selben Tag

begründet.

Die Klägerin nimmt nunmehr nur noch

einen Teil der Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung der vollen

Verwaltervergütung in Anspruch. Von den übrigen Beklagten verlangt

sie nur noch den von diesen jeweils selbst geschuldeten Anteil des

Verwalterhonorars für die Zeit von Juli 1987 bis Dezember

1990.

Die Klägerin wiederholt und ergänzt ihr

erstinstanzliches Vorbringen. Sie vertritt nunmehr die Auffassung,

daß im Juni 1987 ein Verwaltervertrag bestanden habe, sei in dem

WEG-Verfahren 202 II 325/87 AG Köln rechtskräftig festgestellt

worden. Daran seien die Gerichte im vorliegenden Rechtsstreit

gebunden. Nach erfolgter Abberufung habe sie ihre

Leistungsbereitschaft nicht mehr ausdrücklich bekundet, weil dies

ohnehin zwecklos gewesen wäre.

Die Klägerin trägt vor, die Parteien

seien sich damals darüber einig gewesen, daß sie durch die

Neubestellung vor Ablauf der Kündigungsfrist im Jahre 1985

konkludent zum 31.12.1985 kündigten und ab dem 01.01.1986 ein neues

Verwalterverhältnis begründeten. Auch nach der Kündigung habe sie

(die Klägerin) noch Aufgaben der alltäglichen Verwaltung weiter

erfüllt. Sie habe auch in der Versammlung vom 03.07.1987 (gemeint

ist ersichtlich die Versammlung vom 01.07.1987) durch ihre

erstinstanzliche Prozeßbevollmächtigte angeboten, erneut tätig

werden zu wollen, und beantragt, sie zumindest übergangsweise zur

Verwalterin zu bestellen.

Die von den Beklagten geschuldete

Bruttovergütung beziffert die Klägerin im Schriftsatz vom

07.12.1993 (Seite 8 = GA 1326) mit nunmehr 446.576,76 DM, ohne

allerdings den Klageantrag ihrem geänderten Vorbringen

anzupassen.

Die Klägerin beantragt,

1.

das angefochtene Urteil abzuändern,

und

a)

die Beklagte zu 32) (Frau C. N.),

den Beklagten zu 33) (Herrn W. N.),

die Beklagte zu 35) (Frau C. L.),

die Beklagte zu 38) (Frau I.-D.

F.),

die Beklagte zu 57) (Frau W. L.),

den Beklagten zu 116) (Herrn U.

M.-W.),

die Beklagte zu 193) (Frau I. K.),

die Beklagte zu 236) (Frau B. S.),

den Beklagten zu 26) (Herrn M. G.),

die Beklagten zu 158) und 159) (Frau

M.-L. u. Herrn E. S.),

den Beklagten zu 215) (Herrn S.

T.),

den Beklagten zu 39) (Herrn D. N.),

den Beklagten zu 64) (Herrn F. H.),

die Beklagten zu 67) und 68) (Frau F.

und Herrn R. L.),

die Beklagten zu 184) und 185) (Frau I.

P. u. Herrn W. P.),

die Beklagten zu 247) und 248) (Frau D.

u. Herrn Prof. Dr. M. L.),

den Beklagten zu 1) (Herrn J. K.),

den Beklagten zu 21) (Herrn A. A.),

die Beklagte zu 138) (Frau A. K.),

die Beklagte zu 178) (Frau M. O.),

zu verurteilen, an sie (die Klägerin)

jeweils 955,21 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu

zahlen;

b)

in Bezug auf die übrigen Beklagten nach

dem Schlußantrag erster Instanz zu erkennen;

2.

hilfsweise: ihr zu gestatten, eine

etwa erforderliche Sicherheitsleistung durch selbstschuldnerische

Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse

erbringen zu können.

Die Beklagten - mit Ausnahme der im

Berufungsverfahren anwaltlich nicht vertretenen Beklagten zu 138

(A. K.) - beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Hinsichtlich der Beklagten zu 138 hat

die Klägerin ausdrücklich davon abgesehen, einen Antrag auf Erlaß

eines Versäumnisurteils zu stellen.

Die Beklagten - mit Ausnahme der

Beklagten zu 138 - wiederholen und ergänzen ebenfalls den

erstinstanzlichen Vortrag. Sie vertreten die Auffassung, auch wenn

am 30.05./20.08.1985 eine Neubestellung der Klägerin unter

gleichzeitiger Aufhebung der Bestellung aus dem Jahre 1981 gewollt

gewesen wäre, sei die Neubestellung nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig.

Die eine derartige Vorgehensweise erlaubende Entscheidung des OLG

Hamm vom 08.02.1990 (OLGZ 90, 191) sei unzutreffend. Die Klägerin

sei nach Ziffer 3 des Verwaltervertrages vom 13.10./17.11.1981

nicht berechtigt, von den einzelnen Wohnungseigentümern die volle

Verwaltervergütung zu verlangen.

Der Beklagte zu 26 (M. G.) macht

geltend, er habe die von ihm geschuldeten Umlagen immer bezahlt.

Hilfsweise rechnet er mit einem angeblichen

Kostenerstattungsanspruch aus erster Instanz auf (GA 1223).

Die Beklagte zu 67 (F. L.) bestreitet

ihre Passivlegitimation unter Hinweis darauf, daß sie ihren

Miteigentumsanteil im Jahre 1991 auf ihren geschiedenen Ehemann R.

L. übertragen habe (Urkunde GA 1317).

Wegen der weiteren Einzelheiten des

Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von

den Parteien in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze

sowie auf die zu den Akten gereichten Urkunden und sonstigen

Unterlagen Bezug genommen.

In der mündlichen Verhandlung hat die

Klägerin klargestellt, daß sie ihre Klage auch auf einen etwaigen

Schadenersatzanspruch gegen die Beklagten stütze.

Die Akten des WEG-Verfahrens 202 II

325/87 AG Köln wurden beigezogen und waren Gegenstand der

mündlichen Verhandlung.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d

Die Berufung ist zulässig und im

erkannten Umfang begründet.

I.

1.)

Soweit einzelne Beklagte rügen, der

nunmehr von ihnen verlangte Betrag von nur 955,21 DM erreiche die

Berufungssumme des § 511 a Abs. 1 ZPO nicht, steht dies der

Zulässigkeit der Berufung nicht entgegen. Entscheidend ist die

Gesamtbeschwer der Klägerin (vgl. Zöller/Schneider, 18. Aufl., §

511 a ZPO Rdn. 18). Die Gesamtbeschwer der Klä-gerin durch das

klageabweisende Urteil des Landgerichts liegt ersichtlich über

1.500,00 DM.

2.)

Da die prozessualen Voraussetzungen für

eine Verurteilung der Beklagten zu 138 (A.K.) nicht vorliegen,

konnte der Senat nach § 301 Abs. 1 ZPO nur durch Teilurteil über

die Klage gegen die übrigen Beklagten entscheiden. Eine streitige

Entscheidung gegen die Beklagte zu 138 würde voraussetzen, daß

von dieser zuvor mündlich verhandelt worden wäre. Ein

Versäumnisurteil konnte gegen die Beklagte zu 138 nicht erlassen

werden, weil die Klägerin keinen entsprechenden Antrag gestellt

hat, § 331 Abs. 1 ZPO (vgl. Prütting, in: Münchener Kommentar, §

331 ZPO Rdn. 6,7; Zöller/Herget, 18. Aufl., § 331 ZPO Rdn. 5). Eine

Auslegung des von der Klägerin gestellten Sachantrags in der Weise,

daß darin zugleich stillschweigend der Prozeßantrag auf Erlaß eines

Versäumnisurteils enthalten ist (vgl. BGHZ 37, 79, 83), war hier

nicht möglich, weil die Klägerin von einem Antrag auf Erlaß eines

Versäumnisurteils auf Befragen ausdrücklich abgesehen hat.

Ebensowenig liegen die Voraussetzungen einer Entscheidung nach Lage

der Akten gemäß § 251 a Abs. 1, 2 ZPO vor.

II.

Bei den übrigen Beklagten hielt es der

Senat für sachgerecht, gemäß den §§ 304 Abs. 1, 523 ZPO über den

Grund des Anspruchs vorab zu entscheiden und den Rechtsstreit zur

Höhe gemäß § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO an das Landgericht

zurückzuverweisen.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für

ein Grundurteil nach § 304 ZPO liegen vor. Die Klageforderung ist

dem Grunde und der Höhe nach streitig. Wie unter III. noch näher

darzulegen sein wird, ist der Rechtsstreit gegen die übrigen

Beklagten dem Grunde nach entscheidungsreif. Óber die Höhe des

zuzusprechenden Anspruchs ist demgegenüber noch Beweis zu erheben,

weil die Klägerin behauptet, von der ihr zustehenden

Verwaltervergütung seien nur 5 % ersparte Aufwendungen in Abzug zu

bringen, wohingegen die Beklagten geltendmachen, die Kosten der

Klägerin lägen bei 90 %. Eine spätere Klageabweisung mangels

Eintritts jeglichen Schadens liegt fern. Wie auch der Vortrag der

Beklagten zeigt, ist ein Anspruch der Klägerin in irgendeiner Höhe

mit hoher Wahrscheinlichkeit gegeben. Eine derartige

Wahrscheinlichkeit reicht für den Erlaß eines Grundurteils aus

(vgl. Zöller/Vollkommer, 18. Aufl., § 304 ZPO Rdn. 6).

Da das Landgericht die Klage bereits

dem Grunde nach abgewiesen hat, liegen die gesetzlichen

Voraussetzungen für eine Zurückverweisung nach § 538 Abs. 1 Nr. 3

ZPO ebenfalls vor. Eine eigene Entscheidung nach § 540 ZPO hielt

der Senat nicht für sachgerecht. Da über die Höhe des Anspruchs

noch Beweis erhoben werden muß, würde den Parteien insoweit eine

Tatsacheninstanz genommen. Die durch die Zurückverweisung

eintretende Verzögerung des Rechtsstreits ist hinzunehmen. Da der

Rechtsstreit ohnehin bereits seit 1987 andauert und es um

erhebliche Beträge geht, wiegt der Verlust einer Tatsacheninstanz

letztlich schwerer als das gleichfalls bestehende Interesse der

Parteien an einer schnelleren Erledigung des Rechtsstreits. Die

Parteien selbst haben in der mündlichen Verhandlung vom 16.12.1993

keine Einwendungen gegen die vom Senat mit den Parteien erörterte

Verfahrensweise erhoben.

III.

Die Klage ist dem Grunde nach

gerechtfertigt.

1.)

Nach § 325 Abs. 1 BGB kann die Klägerin

Ersatz des Schadens verlangen, der ihr durch die rechtskräftig für

unwirksam erklärte Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrages

entstanden ist. Dieser Schaden setzt sich zusammen aus dem der

Klägerin vertraglich geschuldeten Verwalterhonorar für die Zeit von

Juli 1987 bis Dezember 1990 abzüglich derjenigen Aufwendungen,

welche die Klägerin durch die Abberufung als Verwalter erspart hat

oder hätte ersparen können, § 254 Abs. 2 BGB.

2.)

Zwischen den Parteien bestand am

12.06.1987 ein wirksamer Verwaltervertrag bis zum 31.12.1990.

a)

Der Senat ist durch das WEG-Verfahren

202 II 325/87 AG Köln nicht gehindert, die Frage, ob ein wirksamer

Verwaltervertrag bestand, selbst zu prüfen. Entgegen der Auffassung

der Klägerin entfalten die in dem WEG-Verfahren ergangenen

Entscheidungen insoweit keine Rechtskraftwirkung zu Gunsten der

Klägerin. Der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln hat in

seinem Beschluß vom 23.08.1991 zwar zu dieser Frage Stellung

genommen. Dabei handelte es sich aber nur um eine Vorfrage des von

der Klägerin in dem WEG-Verfahren verfolgten Klagebegehrens,

nämlich den Beschluß der Wohnungseigentümer vom 12.06.1987 für

ungültig zu erklären. Nach allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung

und Literatur erwachsen präjudizielle Rechtsverhältnisse und

Vorfragen nicht in Rechtskraft (vgl. statt vieler

Zöller/Vollkommer, 18. Aufl., vor § 322 ZPO Rdn. 28, 34). Auf eine

Parallele zum arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzprozeß kann sich

die Klägerin nicht berufen. Nach der Rechtsprechung des

Bundesarbeitsgerichts kann sich der Arbeitgeber nach einer

erfolgreichen Kündigungsschutzklage des Arbeitnehmers zwar spä-ter

nicht darauf berufen, ein Arbeitsverhältnis habe nie bestanden (BAG

NJW 1977, 1895). Dies ist indes eine Folge des durch § 4

Kündigungsschutzgesetz bestimmten Streitgegenstandes

festzustellen, daß das Arbeitsverhältnis durch die Kündigung vom

... nicht aufgelöst ist. Streitgegenstand des WEG-Verfahrens 202 II

325/87 AG Köln war demgegen-über nicht der Bestand des

Verwaltervertrages, sondern allein die Wirksamkeit des Beschlusses

vom 12.06.1987. Entsprechend lautet der Tenor des Beschlusses des

Amtsgerichts Köln vom 13.10.1989.

b)

Entgegen der Auffassung des

Landgerichts war die am 20.08.1985 vereinbarte Verlängerung des

Verwaltervertrages bis zum 31.12.1990 wirksam:

Nach allgemeiner Auffassung in

Rechtsprechung und Literatur ist im Wohnungseigentumsrecht zwischen

der Bestellung des Verwalters und dem Abschluß des

Verwaltervertrages zu trennen. Die Bestellung durch die

Wohnungseigentümer hat zunächst nur gemeinschaftsinterne Bedeutung.

Nimmt der Gewählte die Bestellung (ausdrücklich oder konkludent)

an, erlangt er die organisationsrechtliche Stellung des Verwalters

(Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite

323; Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 6). Die

persönliche Rechtsstellung des Verwalters wird durch den

Verwaltervertrag geregelt. Dieser ist rechtlich selbständig, auch

wenn in der Bestellung vielfach zugleich ein Angebot zum Abschluß

eines Verwaltervertrages liegt, welches der Verwalter mit der

Annahme der Bestellung ebenfalls annimmt (Müller, Praktische Fragen

des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite 323; Palandt/Bassenge, 52.

Aufl., § 26 WEG Rdn. 7). Ebenso kann der Verwaltungsbeirat

ermächtigt werden, mit einem bestellten Verwalter einen

Verwaltervertrag abzuschließen (Müller, Praktische Fragen des

Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite 324).

Im vorliegenden Fall wurde die Klägerin

zunächst durch Beschluß der Eigentümerversammlung vom 27.10.1981 ab

dem 01.01.1982 zur Verwalterin bestellt. Ausweislich des Protokolls

erfolgte die Bestellung zeitlich unbefristet. Eine derartige

Bestellung ist nach allgemeiner Auffassung trotz eines Verstoßes

gegen § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht nichtig, sondern endet fünf

Jahre nach Beginn der Amtszeit, das heißt hier am 31.12.1986 (vgl.

Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 2). Seitens der Klägerin

wurde die Bestellung spä-testens mit Abschluß des

Verwaltervertrages am 13.10./17.11.1981 angenommen.

Durchgreifende Bedenken gegen die

Wirksamkeit des Vertrages bestehen nicht. Der Vertrag

korrespondiert mit der Bestellung vom 27.10.1981. Daß der Vertrag

lediglich von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats

unterschrieben wurde, ist unschädlich, da von einer

Bevollmächtigung oder Genehmigung auszugehen ist. Wie der 16.

Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln in seinem Beschluß vom

23.08.1991 zu Recht dargelegt hat, haben es die übrigen Mitglieder

des Verwaltungsbeirats zumindest stillschweigend geduldet, daß der

Vorsitzende allein nach außen hin tätig wurde und notwendige

Unterschriften leistete.

Eine erneute Bestellung der Klägerin

zum Verwalter erfolgte durch Beschluß der Wohnungseigentümer vom

30.05.1985. Diese Bestellung wurde seitens der Klägerin spätestens

durch den Abschluß des Verwaltervertrages am 20.08.1985

angenommen. Daß der Verwaltervertrag wiederum nur von dem

Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats unterschrieben wurde, steht aus

den bereits genannten Gründen seiner Wirksamkeit nicht

entgegen.

Die Wiederbestellung der Klägerin am

30.05.1985 und der am 20.08.1985 abgeschlossene Vertrag sind

ebensowenig nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig. Insoweit geht der Senat

mit dem Kammergericht (KG ZMR 1990, 62, 63; ZMR 1991, 274) zunächst

davon aus, daß der Vertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft mit

dem Verwalter stillschweigend unter der auflösenden Bedingung der

Wirksamkeit der Bestellung abgeschlossen wird. Die Nichtigkeit der

Bestellung vom 30.05.1985 würde damit auch zur Unwirksamkeit des

Vertrages vom 20.08.1985 führen. Die Bestellung vom 30.05.1985 ist

indes wirksam.

Wie die Parteien im einzelnen

zutreffend dargelegt haben, hängt die Wirksamkeit des Beschlusses

vom 30.05.1985 nach § 26 WEG von dessen rechtlicher Einordnung ab.

Geht man davon aus, daß in der beschlossenen "Verlängerung des

Verwaltervertrages um fünf Jahre" schon dem Wortlaut nach keine

Wiederbestellung im Sinne von § 26 Abs. 2 WEG liegt, so

überschritte die Dauer der (verlängerten) ersten Bestellung die

Fünfjahresfrist des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG und wäre deshalb

unwirksam. Sieht man die beschlossene Verlängerung als wiederholte

Bestellung im Sinne von § 26 Abs. 2 WEG an, so kommt es

entscheidend darauf an, ob § 26 Abs. 2 WEG auch bei einer

nachträglichen Verkürzung der zunächst bis zum 31.12.1986

erfolgten Bestellung anwendbar ist und ob eine derartige

Verkürzung hier vereinbart wurde. Nach Auffassung des Senats sind

alle vorgenannten Fragen zu Gunsten der Klägerin zu

entscheiden.

Was die Wohnungseigentümer mit der

beschlossenen "Verlängerung des Verwaltervertrages um fünf Jahre"

tatsächlich gewollt haben, ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei

ist zu berücksichtigen, daß die jetzt von den

Prozeßbevollmächtigten der Beklagten angestellten rechtlichen

Óberlegungen für einen juristisch nicht vorgebildeten

Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung ersichtlich fern lagen.

Wie auch der Wortlaut der Beschlußfassung vom 30.05.1985 zeigt,

stand für die Wohnungseigentümer der Verwaltervertrag im

Vordergrund. Nach Ziffer 2 des Vertrages vom 13.10./17.11.1981 war

dieser Vertrag jedoch im Mai 1985 noch zum Jahresende kündbar.

Wenn die Wohnungseigentümer kurz vor Ablauf dieser Kündigungsfrist

pauschal eine Verlängerung "um fünf Jahre" beschlossen, ohne einen

bestimmten Anfangszeitpunkt zu bestimmen, spricht eine natürliche

Betrachtungsweise dafür, daß der alte Vertrag zum Jahresende

beendet werden und die Verlängerung im Anschluß daran wirksam

werden sollte - so wie es auch der Fall gewesen wäre, wenn die

Wohnungseigentümer am 30.05.1985 einen völlig anderen Verwalter für

fünf Jahre bestellt hätten. Daß die Wohnungseigentümer dies damals

tatsächlich so und nicht wie heute vorgetragen gesehen haben,

bestätigt der Inhalt des Vertrages vom 20.08.1985, durch welchen

der Beschluß der Wohnungseigentümer ausgeführt wurde. In diesem

Vertrag wird die beschlossene Verlängerung um fünf Jahre zeitlich

umgesetzt in die Formulierung "bis zum 31. Dezember 1990" - und

nicht bis zum 31.12.1991, wie es bei einem gewollten Beginn der

Verlängerung erst am 01.01.1987 hätte heißen müssen.

Die damals gewollte Verlängerung der

Tätigkeit der Klägerin bis zum 31.12.1990 ist mit § 26 Abs. 2 WEG

zu vereinbaren. Die Zulässigkeit der Verlängerung bestimmt sich

nach § 26 Abs. 2 WEG. Auch wenn die Wohnungseigentümer ausdrücklich

von einer "Verlängerung" des alten Vertrages gesprochen haben,

handelt es sich der Sache nach um eine wiederholte Bestellung im

Sinne von § 26 Abs. 2 WEG. Dies folgt aus der Systematik von § 26

Abs. 1 und Abs. 2 WEG. Während die Fünfjahresfrist in § 26 Abs. 1

Satz 2 WEG regelt, wie lange sich die Wohnungseigentümer durch

einen Beschluß an einen bestimmten Verwalter binden können, regelt

§ 26 Abs. 2 WEG die Verlängerung der Tätigkeit des Verwalters

aufgrund einer neuen Beschlußfassung (Bestellung). Eine derartige

erneute Beschlußfassung ist hier am 30.05.1985 erfolgt.

Entgegen der Auffassung der Beklagten

und des Landgerichts verstößt die beschlossene Verlängerung nicht

deshalb gegen § 26 Abs. 2 WEG, weil die dort vorgesehene

Jahresfrist nur durch eine vorzeitige Beendigung der erstmaligen

Bestellung vom 27.10.1991 gewahrt wurde. Insoweit teilt der Senat

die in Rechtsprechung und Literatur ganz überwiegend vertretene

Auffassung, daß § 26 Abs. 2 WEG im Wege der teleologischen

Reduktion dann nicht anwendbar ist, wenn die Wiederbestellung

sofort - im Rahmen der Höchstdauer des § 26 Abs. 1 WEG - wirksam

werden soll (wie hier OLG Hamm OLGZ 90, 191; Merle, Bestellung udn

Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG, S. 70; Müller, Praktische

Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite 325;

Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 2; Weitnauer, 7. Aufl.,

§ 26 WEG Rdn. 13). Seinem Schutzzweck nach will § 26 Abs. 1 und 2

WEG eine zu lange - über fünf Jahre hinausgehende - Bindung der

Wohnungseigentümer an einen bestimmten Verwalter verhindern. Eine

derartige Bindung soll weder durch eine über fünf Jahre

hinausgehende Dauer der Bestellung noch durch eine Kettenbestellung

erreicht werden können. Für diesen Schutzzweck spielt es indes

keine Rolle, ob die ursprüngliche Bestellung bereits von sich aus

spätestens ein Jahr nach der Wiederbestellung ablief, oder ob der

Ablauf wie hier durch Kündigung und einvernehmliche

Vertragsaufhebung erst im Zusammenhang mit der Wiederbestellung

herbeigeführt wurde: Die von § 26 Abs. 2 WEG für zulässig erachtete

Bindung der Wohnungseigentümer von 5 + 1 = 6 Jahren wird in keinem

Fall überschritten. Da § 26 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern

erlaubt, die Verlängerung bereits ein Jahr vor der Beendigung der

ersten Bestellung und dem Wirksamwerden der Neubestellung zu

beschließen, hält der Senat es auch nicht für erforderlich, daß die

Neubestellung "sofort" mit der Beschlußfassung wirksam werden muß.

Ausreichend aber auch erforderlich ist, daß die Jahresfrist des §

26 Abs. 2 WEG gewahrt wird. Soweit ein Teil der Beklagten in dem

nachgelassenen Schriftsatz vom 30.12.1993 die Auffassung vertritt,

eine vorzeitige Wiederbestellung des Verwalters sei überhaupt

unzulässig, kann der Senat dieser Auffassung nicht folgen, weil

das Gesetz weder eine Mindestbestellzeit vorsieht noch

Wiederbestellungen schlechthin für unzulässig erklärt.

Die von den Beklagten gezogene

Parallele zum Aktienrecht hilft nicht weiter, weil auch zu § 84

AktG die Auffassung vertreten wird, die Jahresfrist gelte nur, wenn

die Verlängerung nach Ablauf der ursprünglichen Amtszeit wirksam

werden soll (Hefermehl, in: Geßler/Hefermehl/Ekkardt/Kropff, § 84

AktG Rdn 28; vgl. auch Meyer-Landrut, in: Großkommentar, 3. Aufl.,

§ 84 AktG Anm. 10: Abs. 1 will nur verhindern, daß die AG zu irgend

einem Zeitpunkt für länger als 5 Jahre gebunden ist).

Im übrigen würde der Senat ebenso wie

der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln im Beschluß vom

23.08.1991 auch dann von einer wirksamen Bestellung und einem

wirksamen Verwaltervertrag ausgehen, wenn die Bestellung am

30.05.1985 nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig wäre, da die Beklagten die

Klägerin danach noch über zwei Jahre als Verwalterin anerkannt und

deren Bestellung sowie den abgeschlossenen Verwaltervertrag damit

zumindest stillschweigend bestätigt haben.

Die Wiederbestellung der Klägerin am

30.05.1985 ist schließlich nicht deshalb unwirksam, weil diese in

der Einladung als Tagesordnungspunkt nicht aufgeführt war. Dieser

Mangel in der Einladung hätte die Wohnungseigentümer zwar zur

Anfechtung des Beschlusses berechtigt, führte aber nicht zur

Nichtigkeit des Beschlusses (vgl. Palandt/Bassenge, 52. Aufl., §

24 WEG Rdn. 6). Eine Anfechtung des Beschlusses nach § 23 Abs. 4

WEG ist unstreitig nicht erfolgt.

Weitere Gründe, aus denen die

Wiederbestellung am 30.05.1985 und damit auch der Vertrag vom

20.08.1985 oder Gründe, aus denen allein der Vertrag trotz

wirksamer Bestellung unwirksam sein könnten, sind nicht

ersichtlich. Insbesondere wurde der Verwaltervertrag nicht durch

eine ordentliche Kündigung der Beklagten vorzeitig beendet. Die

mit Erfolg angefochtene sofortige Abberufung aus wichtigem Grund

ist zwar zumindest regelmäßig in eine fristgerechte Abberufung und

ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages zum nächstmöglichen

Zeitpunkt umzudeuten (BGH NJW-RR 1989, 839). Dies hilft den

Beklagten hier indessen nicht weiter, weil der Ergänzungsvertrag

vom 20.08.1985 "bis zum 31.12.1990" lief und mithin vorher nur aus

wichtigem Grund gekündigt werden konnte.

3.)

Bei dem Verwaltervertrag handelt es

sich - soweit der Verwalter nicht unentgeltlich tätig wird - um

einen Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von § 675 BGB (Müller,

Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite 328;

Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Für die Erfüllung

der vertraglichen Ansprüche des Verwalters haften alle

Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner (KG NJW-RR 1990, 153;

Bärmann/Pick, 12. Aufl., § 26 WEG Rdn. 32; Palandt/Bassenge, 52.

Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Wie das Kammergericht a.a.O. zutreffend

ausgeführt hat, hängt die Zahlungspflicht nicht von einer

vorhergehenden Beschlußfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen

eines Wirtschaftsplanes oder einer Jahresabrechnung ab.

Ebensowenig entlastet es den einzelnen Beklagten gegenüber der

Klägerin, daß er die beschlossenen Vorschüsse und Nachzahlungen an

den am 22.07.1987 bestellten neuen Verwalter gezahlt hat. Daß der

neue Verwalter die Forderung der Klägerin ganz oder teilweise

beglichen hat, haben die Beklagten nicht substantiiert

vorgetragen.

Entgegen der Auffassung einzelner

Beklagter wird die gesamtschuldnerische Haftung aller Beklagten

nicht durch Ziffer 3. des Vertrages vom 13.10./17.11.1981

ausgeschlossen. Soweit dort eine Vergütung pro Wohnung bzw.

sonstiger Teileigentumseinheit genannt ist, handelt es sich

ersichtlich um bloße Berechnungsfaktoren für das der Klägerin

insgesamt zustehende Honorar. Ebensowenig enthält die Anknüpfung

der Fälligkeit dieser Forderung an die Fälligkeit der von den

Wohnungseigentümern geschuldeten Wohngeldzahlungen eine

Haftungsbeschränkung auf den von jedem Wohnungseigentümer im

Innenverhältnis geschuldeten Anteil des Gesamthonorars. Letzteres

hätte einer ausdrücklichen Vereinbarung bedurft.

Schließlich wird auch die Beklagte zu

67 (F. L.) nicht dadurch entlastet, daß sie ihren

Miteigentumsanteil am 22.01.1991 - das heißt nach dem hier

maßgeblichen Zeitraum von Juli 1987 bis Dezember 1990 - auf ihren

Ehemann übertragen hat. Ohne Zustimmung der Klägerin ist die in

ihrer Person entstandene Zahlungsverpflichtung durch die

Veräußerung des Anteils nicht erloschen. Ob und gegebenenfalls in

welcher Höhe die Beklagte zu 67 intern einen Anspruch auf

Freistellung gegen ihren geschiedenen Ehemann hat, bedarf im

vorliegenden Rechtsstreit keiner Entscheidung.

4.)

Die Voraussetzungen des § 325 Abs. 1

BGB sind gegeben.

a)

Die Frage, ob der Klägerin für die Zeit

nach dem 12.06.1987 noch Ansprüche gegen die Beklagten zustehen,

bestimmt sich nach § 325 Abs. 1 BGB und nicht nach § 615 BGB. Nach

allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist die

Abgrenzung zwischen den beiden genannten Vorschriften danach

vorzunehmen, ob die nicht erbrachte Leistung durch den

eingetretenen Zeitablauf unmöglich geworden ist oder noch

nachgeholt werden kann (vgl. Palandt/Putzo, 52. Aufl., § 615 BGB

Rdn. 5 m.w.N.). Bei nachholbaren Dienstleistungen kommt eine

Befreiung von der Dienstleistungspflicht sowie ein

Vergütungsanspruch des Dienstverpflichteten für tatsächlich nicht

geleistete Dienste nur unter den Voraussetzungen des § 615 BGB, das

heißt bei Annahmeverzug des Dienstberechtigten in Betracht. Bei

nicht nachholbaren Dienstleistungen richtet sich das Freiwerden des

Dienstverpflichteten und dessen Vergütungsanspruch demgegenüber

nach den §§ 323 bis 325 BGB.

b)

Im vorliegenden Fall ist der Klägerin

die Erbringung der vertraglich geschuldeten Verwaltertätigkeit

durch die am 12.06.1987 zugleich erfolgte Abberufung als Verwalter

unmöglich geworden. Nach den §§ 20 Abs. 2, 26 ff. WEG hat jede

Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter zu bestellen. Der

Verwalter hat die sich aus den §§ 27 und 28 WEG ergebenden Aufgaben

und Befugnisse. Wie sich aus den Aufgaben und Befugnissen im

einzelnen ergibt, können diese jedenfalls zum ganz überwiegenden

Teil tatsächlich nur in der Zeit, für die der Verwalter bestellt

wurde, ausgeführt und nicht nachgeholt werden. Während gewöhnliche

Arbeits- und Dienstleistungen vielfach auch noch zu einem späteren

Zeitpunkt sinnvoll erbracht werden können, erübrigen sich die

Aufgaben der §§ 27 und 28 WEG durch Zeitablauf und/oder

anderweitige Erledigung. Der Verwalter kann z.B. nicht mit

Rückwirkung Beschlüsse ausführen, Gelder verwalten,

Willenserklärungen entgegennehmen oder nach Ablauf des

Wirtschaftsjahres noch einen Wirtschaftsplan für das vergangene

Jahr aufstellen. Dem abberufenen Verwalter ist die Erfüllung seiner

gesetzlichen Aufgaben darüber hinaus deshalb unmöglich, weil ihm -

jedenfalls bis zur Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses

nach den §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG - die erforderliche

Vollmacht für ein weiteres Tätigwerden fehlt. Da der Beschluß der

Wohnungseigentümer vom 12.06.1987 erst durch den Beschluß des

Oberlandesgerichts Köln vom 18.03.1992 letztinstanzlich für

ungültig erklärt wurde, war der Klägerin auch aus diesem Grund jede

weitere Tätigkeit für die Beklagten in der Zeit von Juli 1987 bis

Dezember 1990 objektiv unmöglich, zumal da am 22.07.1987 bereits

ein anderer Verwalter bestellt wurde. Dem steht nicht entgegen, daß

die spätere Entscheidung des Oberlandesgerichts nach § 23 Abs. 4

WEG zur rückwirkenden Ungültigkeit des Beschlusses vom 12.06.1987

führte (vgl. Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 23 WEG Rdn. 19 m.w.N.).

Aufgrund der erst später wieder eingetretenen rückwirkenden

Bevollmächtigung konnte die Klägerin damals nicht tätig werden.

Ebensowenig wird Unmöglichkeit dadurch ausgeschlossen, daß die

Klägerin unter Umständen tatsächlich noch Verwaltungshandlungen

hätte vornehmen können, weil - wie die Beklagten vortragen -

sämtliche Dritte sie noch als Verwalterin ansahen (GA 1002) und die

Wohnungseigentümer auch noch keine einstweilige Anordnung auf

Unterlassung gegen sie erwirkt hatten (GA 898). Die Klägerin

schuldete allein eine rechtlich ordnungsgemäße Verwaltung - nicht

Verwaltungshandeln im rechtsfreien Raum. Soweit die Klägerin

selbst behauptet, sie habe damals noch Maßnahmen der laufenden

Verwaltung ausgeführt, ist ihr Vortrag unsubstantiiert.

Soweit in der Literatur zum

Wohnungseigentumsgesetz überwiegend die Auffassung vertreten wird,

der Vergütungsanspruch des zu Unrecht abberufenen Verwalters

bestimme sich nach § 615 BGB (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, 6.

Aufl., § 26 WEG Rdn. 71; Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn.

12; Weitnauer, 7. Aufl., § 26 WEG Rdn. 25 a) vermag der Senat dem

aus den vorgenannten Gründen nicht zu folgen.

c)

Die von der Klägerin geschuldete

Verwaltertä-tigkeit ist infolge eines von den Beklagten zu

vertretenden Umstandes, nämlich der später für unwirksam erklärten

Abberufung als Verwalter, unmöglich geworden. Da die Bestellung

und Abberufung als Verwalter nur einheitlich für alle

Wohnungseigentümer erfolgen kann und die Wohnungseigentümer nach

§ 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschließen, müssen sich die am

12.06.1987 nicht anwesenden oder überstimmten Mitglieder der

Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluß zurechnen lassen. In

der ohne hinreichenden Grund ausgesprochenen fristlosen Kündigung

des Verwaltervertrages vom 20.08.1985 am 12.06.1987 liegt zugleich

eine positive Vertragsverletzung (pVV) der Beklagten, welche die

Klägerin ebenfalls zum Schadenersatz berechtigt.

5.)

Die Klage wäre auch dann dem Grunde

nach gerechtfertigt, wenn sich der Vergütungsanspruch der

Klä-gerin nach § 615 BGB bestimmen würde. Die Beklagten sind nach

§ 295 BGB in Annahmeverzug geraten.

Den Beklagten ist zwar zuzugeben, daß

der Bundesgerichtshof strenge Anforderungen an das nach § 295 BGB

erforderliche wörtliche Angebot des Dienstverpflichteten stellt

(BGH NJW-RR 1986, 794; NJW 1988, 1201). Etwaige Erklärungen der

Klägerin vor der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer am

12.06.1987 reichten in keinem Fall zur Erfüllung der

Voraussetzungen des § 295 BGB aus. Dasselbe gilt für die behauptete

Bereitschaft der Klägerin, sich am 01.07. und 22.07.1987 zur

Óbergangsverwalterin bestellen zu lassen. Diese Angebote bezogen

sich ersichtlich auf eine Tätigkeit aufgrund einer neuen

rechtlichen Grundlage. Nach den §§ 293 ff. BGB anzubieten ist

demgegenüber die nach dem alten Vertrag geschuldete Leistung. Ein

zureichendes wörtliches Angebot liegt jedoch in der Einleitung des

Verfahrens nach § 43 WEG mit Schriftsatz vom 06.07.1987. Dieser

Schriftsatz wurde allen Beklagten zugestellt. Wie der

Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 20.01.1988 (NJW 1988, 1201)

zum Ausdruck gebracht hat, bedarf das nach § 295 BGB erforderliche

wörtliche Angebot keiner bestimmten Form. Ausreichend - aber auch

erforderlich - ist, daß der Dienstverpflichtete "mit der

erforderlichen Deutlichkeit" zum Ausdruck bringt, er sei zur

weiteren Erfüllung seiner Aufgaben bereit. Dabei kann es genügen,

daß der Dienstverpflichtete "eindeutig der Kündigung widerspricht"

(BGH NJW-RR 1986, 794, 795). Diese Anforderungen wurden durch die

erfolgte Anfechtung des Abberufungsbeschlusses und die gleichzeitig

erhobene Zahlungsklage mehr als erfüllt. Auch für einen

juristischen Laien konnte nicht der geringste Zweifel bestehen,

daß die Klägerin weiter für die Wohnungseigentümer tätig werden

wollte. Dem steht nicht entgegen, daß die Klägerin sowohl in der

Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 als auch danach gegenüber dem

Beklagten zu 34 (Dr. F. T.) sowie möglicherweise weiteren

Wohnungseigentü-mern gegenüber ein weiteres Tätigwerden zunächst

abgelehnt hat. Wie oben bereits dargelegt wurde, hätte die Klägerin

diesem Ansinnen nur dann nachkommen können und müssen, wenn die

Beklagten zuvor die am 12.06.1987 konkludent mitbeschlossene

Abberufung als Verwalter rückgängig gemacht oder der Klägerin

zumindest entsprechende rechtsgeschäftliche Vollmachten erteilt

hätten. Insoweit ist die Situation des abberufenen und gekündigten

WEG-Verwalters vergleichbar mit der Situation des gekündigten

Arbeitnehmers. Nach der neueren Rechtsprechung des

Bundesarbeitsgerichts (BAG NJW 1985, 935; NJW 1992, 932, 933) gerät

der Arbeitgeber bei einer ungerechtfertigten Kündigung durch ihn

auch ohne wörtliches Angebot des Arbeitnehmers nach § 296 BGB in

Annahmeverzug, weil es an einer Mitwirkungshandlung seinerseits,

nämlich der Einrichtung eines funktionsfähigen Arbeitsplatzes und

der Zuweisung von Arbeit, fehlt. Die Wohnungseigentü-mer schulden

dem zu Unrecht gekündigten Verwalter zwar nicht die

Zurverfügungstellung eines Arbeitsplatzes; sie müssen ihm jedoch

die zur Aufnahme seiner Tätigkeit erforderliche

organisationsrechtliche Stellung verschaffen und erhalten.

Geschieht dies nicht, kann von dem abberufenen und gekündigten

Verwalter nicht mehr als eine fristgerechte Anfechtung des

Abberufungsbeschlusses verlangt werden.

6.)

Die Forderung der Klägerin ist nicht -

auch nicht teilweise - verjährt.

Der Anspruch des WEG-Verwalters auf

Zahlung seiner Vergütung verjährt gemäß § 196 Abs. 1 Nr. 7 BGB in

zwei Jahren (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 6. Aufl., § 26 WEG Rdn. 65;

Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Dieselbe Frist gilt

für einen entsprechenden Schadenersatzanspruch des Verwalters

(vgl. Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 195 BGB Rdn. 3, 8 m.w.N.).

Gemäß § 209 Abs. 1 BGB wurde die Verjährung jedoch bereits im Juli

1987 durch gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs unterbrochen.

Eine Unterbrechung tritt auch bei einer Klage auf zukünftige

Leistungen ein (Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 209 BGB Rdn. 2).

Soweit die Beklagten geltendmachen, die Forderung der Klä-gerin sei

zumindest teilweise deshalb verjährt, weil die Erhöhungen der

Verwaltervergütung ab dem 01.06.1988, 01.06.1989 und 01.06.1990

aufgrund der vereinbarten Wertsicherungsklausel erst später in die

Anträge der Klägerin eingeflossen seien, verkennen sie den Umfang

der Unterbrechungswirkung des § 209 BGB. Erhebt der Kläger keine

Teilklage, sondern macht seinen Anspruch im Ganzen geltend, so wird

nach § 209 BGB die Verjährung des gesamten Anspruchs auch dann

unterbrochen, wenn sich der zunächst eingeklagte Betrag später als

zu niedrig erweist (Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 209 BGB Rdn.

14). So liegt der Fall hier. Gegenstand des Antrags vom 06.07.1987

war die Verwaltervergütung für die Zeit vom 01.07.1987 bis

31.12.1990 in voller Höhe. Die oben genannten Erhöhungen konnte

die Klägerin 1987 noch nicht beziffern. Es liegt auch kein Fall des

§ 211 Abs. 2 BGB vor. Zwar wurde am 28.09.1987 das Ruhen der

Zahlungsklage angeordnet. Dies - und die weitere Verzögerung der

Zahlungsklage - erfolgte jedoch im Hinblick auf die

Vorgreiflichkeit der Anfechtungsklage. In einem derartigen Fall

ist § 211 Abs. 2 BGB nicht anzuwenden (vgl. Palandt/Heinrichs, 52.

Aufl., § 211 BGB Rdn. 3).

IV.

Da noch nicht abzusehen ist, inwieweit

die dem Grunde nach erfolgreiche Berufung der Klägerin gegen die

Beklagten - mit Ausnahme der Beklagten zu 138 - auch der Höhe nach

Erfolg haben wird, und wie das Berufungsverfahren gegen die

Beklagte zu 138 ausgeht, war die Kostenentscheidung dem

Schlußurteil vorzubehalten.

Nach § 708 Nr. 10 ZPO war das

Teilurteil für vorläufig vollstreckbar zu erkären. Entscheidungen

nach § 711 ZPO waren demgegenüber nicht veranlaßt, weil das Urteil

für keine Partei einen vollstrekkungsfähigen Inhalt hat.

Revisionsbeschwer Für die Beklagten zu

32, 33, 35, 38, 57, 116, 193, 236, 26, 158, 159, 215, 39, 64, 67,

68, 184, 185, 247, 248, 1, 21, und 178: jeweils 955,21 DM.

Für die übrigen Beklagten - mit

Ausnahme der Beklagten zu 138) -: jeweils 465.044,93 DM.

Bei den Beklagten zu 32, 33, 35, 38,

57, 116, 193, 236, 26, 158, 159, 215, 39, 64, 67, 68, 184, 185,

247, 248, 1, 21 und 178 wird die Revision zugelassen, weil die

aufgeworfenen Rechtsfragen grundsätzliche Bedeutung haben, § 546

Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO.






OLG Köln:
Urteil v. 27.01.1994
Az: 12 U 116/93


Link zum Urteil:
https://www.admody.com/urteilsdatenbank/0cba4f5fbdad/OLG-Koeln_Urteil_vom_27-Januar-1994_Az_12-U-116-93


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06.07.2022 - 03:21 Uhr

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